6.17 대책 읽기 (1/3)

22번째 대책!! 6.17대책이 발표되었습니다.

정식 명칭은 "주택시장 안정을 위한 관리방안" 이지요.

 

본문은 아래 국토교통부의 블로그에서 확인하실 수 있습니다.

국토교통부 블로그 - 주택시장 안정을 위한 관리방안

 

안그래도 평택 물건의 잔금 대출 문제로 골머리를 썩고 있던 와중에,

평택이 이번 대책으로 규제지역으로 편입되면서 매우 복잡하고 머리아프게 되어버렸습니다.

17일에 대책 발표하고 18일까지 사전승인을 받지 않으면 개인 대출은 불가하다 하여

일단은 임대사업자 등록을 하고 사업자 대출로 처리하는 것으로 가닥을 잡았습니다.

 

이후에도 계속적으로 복잡해지고 규제가 강해질 것 같아서 우선 이번 대책은 찬찬히 읽어보기로 했습니다.

 

1장은 주택시장 동향 및 평가로,

제 1절에서 최근 주택시장 동향에 대해 이야기하고 있습니다.

12.16 대책 후 전반적 안정세를 유지하고 서울 주택가격도 9주간 연속 하락 하였으나,

서울은 보합 상승 추세로 전환하였고 개발호재 인근 지역의 상승세도 동반되었으며

경기도의 신규 조정지역의 상승폭은 소폭 둔화되었으나,

최근 안산, 군포 등 비규제지역을 중심으로 과열 양상이 지속되고 있고,

대전, 청주등은 비규제지역으로서 대체 투자수요가 지속적으로 유입되고 

특히 청주는 최근 개발호재 발표되며 단기간에 급등하고 있다고 동향을 밝히고 있습니다.

또한 법인 거래 및 갭투자의 증가세도 뚜렷하다고 하네요.

따라서 규제를 할 수 밖에 없다는 이야기를 하고 싶은 것 같습니다.

 

제 2절에서는 시장상황 평가를 하고 있는데요.

이 절에서 매우 중요한 이야기이지만 작은 글씨로 적혀있는 문장이 있는데,

바로 이것입니다.

* 자금의 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준

  (주) M1(협의통화)은 현금통화와 요구불예금 수시입출식예금(투신사 MMF 포함)의 합계를,
       M2(광의통화)는 M1과 만기 2년 미만 금융상품(예적금, 시장형 및 실적배당형, 금융채 등)의 합계를 말합니다.
       - 출처: 매일경제

 

즉, 시중에 돈이 엄청나게 많이 풀려있어 유동성이 역대 최고라는 이야기 인데요.

금리가 매우 낮고 유동성이 어마어마하게 높은데 경기도 좋지 않아서

투자자들이 투자할 만한 양질의 투자처가 마땅히 없기 때문에

현실적으로 부동산에 돈이 몰릴 수 밖에 없다는 전망이 가능하며,

실제 정부에서도 이를 우려하고 있다는 이야기인 것 같습니다.

 

2장에서는 정책 대응 방향을 이야기 하고 있습니다.

 

"투기수요 근절, 실수요자 보호"라는 원칙 아래 주택시장 과열 요인을 차단하고, 기존 대책의 후속조치를 차질 없이 추진 한다는 대전제를 밝히고 6가지 대응방안을 내놓았는데요.

규제지역을 넓히고, 일부 토지거래허가구역으로 지정하고, 대출 규제를 강화하며, 재건축 조합원 분양요건 강화 및 법인 규제의 5가지 규제책과 지난 대책의 후속조치 추진 이라는 한가지 공급정책을 내놓았습니다.

 

나머지는 전부 규제이며 실수요자에 대한 보호책은 찾아볼수가 없기 때문에 마지막 공급 정책을 한번 알아보겠습니다.

1. 주택시장 안정화방안 (12.16대책) 후속조치

   - 분양가 상한제 및 12.16대책 관련 5개 법률 신속 개정

2. 수도권 주택공급 기반 강화방안 (5.6) 후속조치

   - 공공 참여 가로주택정비사업 1차 공모 사업지구 선정 및 2차 사업지 공모 착수 (8월)

   - 공공 재개발 시범사업 공모 (9월)

   - 준공업지역 민관합동사업 공모 (9월)

   - 오피스 상가 주고 용도변경사업 시범사업 선정 (10월)

 

일단 써놓고 보니 실질적인 공급은 없을 것 같다는 생각이 듭니다.

가로주택정비사업과 같은 것은 주택 공급의 효과가 없다는 생각이지만 그럼에도 불구하고 있다 친다손 치더라도

실질적으로 공급되는 것은 없고 공모만 하는 수준인 것 같고, 나머지 조치들 역시 공모하고 시범사업을 선정하는

그런 단계에 머물러 있습니다.

즉 공모에 실패하면 아무것도 못하는 것인데 구체적으로 어떻게 할지는 더 알아보고 지켜봐야할 것 같습니다.

 

제 3장에서는 주택시장 안정을 위한 관리방안에 대해 기술하고 있습니다.

1. 과열지역에 투기수요 유입 차단

이 조치는 규제지역을 늘린 것 뿐 아니라 대출규제와 추가 과세 및 재건축 조합원에 대한 규제, 분양권의 전매 제한,

기타 3억 이상 주택 취득시 자금조달 계획서 신고의 의무화 조치 입니다.

여기서 의문인 것은 실수요자에 대한 예외조항이 왜 없을까 하는 것인데요.

무주택자중에서 주택을 신규로 구입한다면 신축 아파트를 구하고자하는 비율이 대부분일텐데,

서울, 수도권에서 신축 아파트의 가격이 대출이 없이 또는 매우 적은 대출금으로 구입한다는 것은 사실상

불가능할 정도로 높은것이 현실인데 무주택자도 똑같이 대출을 규제 받고 있습니다.

가계 대출 부실이 우려된다면 DTI제한만으로도 충분할 것 같은데 조정대상지역의 DTI는 50%, 투기과열지구는 40%로 제한을 두고 LTV역시 9억 이하는 50%와 40%, 9억 이상은 30%와 20%, 투기과열지구에서 15억 초과는 0%로

무주택자도 역시 동일한 규제를 적용받는 다는 것은 좀 앞뒤가 안맞지 않나 하는 생각이 듭니다.

 

실수요자를 보호하겠다면 무주택자에게는 지역에 관계 없이 LTV는 최대한 인정해 두되 DTI 50~60% 한도 내에서만

대출이 가능하도록 하면 충분하지 않나하는 생각입니다.

 

결국 이러한 조치 때문에 현금 부자들만 대출없이 양질의 주택을 독점하는 구조를 만들고 있는 것이 아닌가 싶네요.

 

2. 주요 개발호재지역 토지거래허가구역 지정.

6.23부터 효력이 발생하는 토지거래허가구역 지정 입니다. 이 지역에 매도나 매입 계획이 있으셨던 분들은

지금 이 글을 쓰고 있는 시점이 21일 일요일 이므로 22일 월요일까지는 거래를 마치셔야합니다.

말들이 많은 규제인데, 당장 입주하는 실거주자외에는 허가해주지 않겠다는 이야기가 있는데요,

전세끼고 구입해서 사정상 당장 입주는 못하지만 1년후에 입주할 계획이 있는 경우, 허가가 되지 않습니다.

1년후에 구입하면 되지 않냐고 하실 수 있겠지만 그 1년사이에 가격이 그대로이거나 하락한다면 매수자 입장에서

좋겠지만, 가격이 오른다면 구입할 수 없게될지도 모릅니다.

하지만 벌써부터 해당사항이 없는 물건에 대한 정보도 돌아다니고 있고

시장의 불안이 점점 커져나가고 있는 것 같습니다.

 

글이 길어져서 이후는 다음 포스팅에서 이어가겠습니다.

총 27페이지의 문서 중 9페이지 까지에 대한 이야기를 해보았는데요.

9페이지씩해서 총 3편의 글로 정리해보겠습니다.

 

개인적으로도 갑자기 자금계획부터 많은 것들이 틀어져서 당황스럽지만

실질적으로 주택시장이 안정되고 주택 구입을 원하는 실수요자들에게 도움이 되는

그런 정책이었다면 환영했을 수도 있었을 것 같은데,

읽어보면 그렇지 않은 것 같아서 씁쓸합니다.

 

조모 전 민정수석 겸 전 법무장관이 트위터에서 했던 말이 계속 떠오르네요.

 

"중요한 것은 용이 되어 구름 위로 날아오르지 않아도,

개천에서 붕어, 개구리, 가재로 살아도 행복한 세상을 만드는 것이다.

하늘의 구름 쳐다보며 출혈경쟁 하지 말고

예쁘고 따뜻한 개천 만드는 데 힘을 쏟자!"

- 2012년 3월 2을 그의 트위터에서...

 

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