6.17 대책 읽기 (2/3)

이어서 6.17 대책의 중반부에 대해 읽어보겠습니다.

 

지난 포스팅
6.17 대책 읽기 (1/3)

 

3. 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화 입니다.

첫번째로 개발호재 등 과열 우려지역 실거래 기획 조사 시행 이라는 것인데,

현재 9억원 이상의 고가 주택에 대한 실거래 조사를 상시 수행하고 있으며,

잠실 MICE, 용산 정비창 인근에 기존 조사보다 강화된 실거래 기획조사를 착수했다고 합니다.

이를 통해 향후에 편법증여, 대출위반, 실거래 허위신고등을 적발하여 과태료 부과 및 금융위,

국세청 등에 통보하겠다는 것이며, 개발계획이 발표된 곳에 대해서는 고강도 기획조사를 실시한다고 합니다.

그런데 도대체 "기획 조사"라는 것이 무엇인지는 나와있지기 않네요.

어감상 함정수사를 하겠다는 말처럼 들리기도 합니다.

 

두번째로는 자금조달 계획서 제출 대상 확대 입니다.

현재는 투기과열지구 및 조정대상지역내 3억원 이상 주택거래시에 제출토록 되어있는 것을

해당지역내 거래가액과 무관하게 전부 제출토록 한다는 이야기 입니다.

실수요자들에게 무슨 도움이 되는 정책인지 모르겠습니다.

 

세번째는 자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상 확대입니다.

현재 투기과열지구에서 9억원 초과 주택 거래신고시 자금조달 계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를

입증할 수 있는 증빙자료를 제출토록 되어있습니다만, 향후에는 해당지역내 거래가액과 무관하게

증빙자료를 첨부하여 제출토록 하였습니다.

서울의 경우에는 전지역이 투기과열지구이기때문에

서울에서 집을 사려면 자금조달계획서와 증빙자료를 제출해야하게 되었습니다.

 

4. 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화 입니다.

첫째로 규제지역내 주택담보대출 취급시 전입, 처분요건 강화가 그것입니다.

무주택자의 경우에는 현재 투기지역 및 투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택 담보대출을 받는 경우,

1년내 전입 의무를 부과하고 있으며 조정대상지역의 경우에는 2년내 전입 의무를 부과하고 있습니다.

앞으로는 전 규제지역내 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월내 전입 의무가 생기게 되었습니다.

1주택자의 경우에는 무주택자가 받는 규제에 더해 동일한 기간내에 기존 주택처분까지 마쳐야 합니다.

가계의 자금 계획과 인생 계획을 6개월까지만 보고 해야하는 규제라고 생각이 되는데

과도한 규제가 아닌가 생각됩니다. 특히 1주택자의 경우 기존 주택도 6개월 이내에 매도를 해야한다는 것인데,

시장상황과 입지등을 고려하지 않은 규제라고밖에 생각되지 않습니다.

 

두번째 보금자리론 대상 실거주 요건 부과 입니다.

현재는 전입 의무가 부과되지 않고 있으나, 앞으로는 보금자리론 이용시 3개월내 전입 및 1년이상 실거주 유지 의무를 부과하고 위반시 대출금을 회수한다고 합니다.

1년이상 실거주는 일단 접어두더라도 3개월내 전입이라는 조항은 매수자 입장에서 선택의 폭이 제한되는 규제이며,

보금자리론을 이용하는 계층을 고려할 때 실수요자 보호라는 취지와는 맞지 않는 규제인 것 같습니다.

 

세번째 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화 입니다.

현재 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증을 제한하고

9억원 초과 주택 구입시 대출을 즉시 회수하고 있으며 다주택자에 대해서도 전세대출 보증이 제한되어 있습니다.

앞으로는 투기지역, 투기과열지구내에서는 3억원 초과시 전세대출 보증 제한 대상이 되어 가격조건이

급격하게 낮아지게되었는데요 해당 규제지역이라면 3억원대의 주택이라면 빌라뿐일텐데,

아파트는 물론이고 빌라도 규제하겠다는 이야기로 받아들여집니다.

 

네번째는 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소 입니다.

이 항목은 1주택자에 대한 규제만 변경이 되었는데요 기존 수도권 4억, 지방 3.2억원이던 보증한도를

1주택자에 대해서는 2억원으로 인하한 것입니다.

규제항목들을 보면 볼수록 무주택자로 남든지 다주택자로 가서 아무런 혜택(?)이 없는 상태에 익숙해 지던지

양단간에 선택하도록 하는 정책이라고 보여지는데, 다주택자로 가는길은 점점 어렵게 만드는 것 같습니다.

지난 글에서도 언급했던 붕어, 개구리, 가재는 개천에서 자꾸 나오려고 하지 말라는 메세지 같네요.

 

다음으로는 정비사업 규제를 정비 한다고 합니다.

1. 재건축 안전진단의 투명성, 공정성 강화 입니다.

첫번째로 안전진단에 대한 시, 도 권한 강화로 현재 시군구에서 선정하고 관리하는 1차 안전진단 기관 선정을

시, 도에서 담당하는 것으로 변경하고 2차 안전진단 의뢰 역시 시, 도가 담당한다는 내용입니다.

시, 도지사가 안전진단 기관 선정에 관여하고 싶은 이유를 잘 모르겠습니다.

안전진단 결과를 조작하여 재건축, 재개발등을 불가능하게 하려는 의도가 아닌지 의심되기도 하고요.

 

2. 부실 안전진단기관에 대한 제재 강화 입니다.

현재 보고서 허위작성에 대한 처벌(징역 2년 이하)은 있으나 부실작성에 대한 처벌 규정이 없으므로,

이에 대한 과태료(2천만원)을 신설하고 적발시 안전진단 입찰제한(1년)의 불이익을 주겠다는 이야기입니다.

부실에 대한 판단은 시,도지사가 하겠지요?

최근 정부의 정책과 보조를 맞춘 공공기관의 평가가 실적이 처참함에도 불구하고 높게 책정되었다는 기사를 접한터라

안전진단 부실 판정도 이와 같은 일이 일어나지나 않을지 걱정입니다.

 

3. 2차 안전진다 시 현장조사 강화입니다.

현재는 1차 진단결과에 대한 적정성 검토시 서류심사 위주로 검토하고 있다고 합니다.

따라서, 2차 안전진단 기관의 현장 조사를 의무화 한다고 하는데 1차 안전진단 이전에도 현지 조사를 하고,

1차 안전진단 중에도 현장 조사를 당연히 할텐데 그렇다면 사진이라든지 각종 자료들을 통해

충분한 근거를 가지고 작성한 진단보고서를 적정성 검토가 목적인 2차 안전진단에서 왜 시간과 돈을 들여

추가 현장조사를 해야하는지 잘 이해가 가지 않습니다.

시간끌기와 예산낭비라는 생각입니다.

 

4. 2차 안전진단 자문위원회의 책임성 제고입니다.

현재 공공기관에서 검토한 2차 안전진단의 최종점수(안)가 공개된 상태로 심의하기 때문에,

위원들이 판정에 대해 부담을 가지고 책임있는 자문에 한계가 있다고 분석하고 있습니다.

따라서, 평가분야별로 개별, 분리 심의하고 자문위원에게 총점은 비공개로 하는 것으로 변경합니다.

이 항목에 대해서는 공무원들이 누워서 침뱉기를 하고 있다고 느꼈습니다.

그동안 공무원과 공공기관에서 어떻게 해왔는지를 자백하고 있는 것 아닌가요?

총점을 비공개로한다는 것도 신뢰가 가지 않습니다. 그들이 원하는 업체에 진단 업무 몰아주기가 될 것 같다는

걱정이 현실이 되지 않기를 바라겠습니다.

 

2. 거주 요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용 입니다.

아주 말도 많고 탈도 많은 규제였는데요. 현재는 재건축 사업에서 거주여부와 관계 없이 모든 토지등 소유자에게

조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양 신청이 가능하기 때문에

앞으로 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지

2년 이상 거주한 경우에 한하여 분양 신청을 허용한다고 합니다.

이게 진짜 말인지 방군지 모르겠네요.

임대사업자 등록 등으로 자가 거주가 불가능하신 분들이나 기타 개인 사정으로 실거주가 어려운 분들은

이렇게 시간이흘러 어느 순간 조합원 분양시점을 맞이하게 되면 강제로 현금청산 대상이 되어

집을 날리게 되는 것이라고 이해가 됩니다. 이게 정상인건지 모르겠네요.

 

3. 재건축 부담금 규제 개선 입니다.

첫번째로 재건축부담금의 본격 징수 시작 입니다. 제목을 재건축 부담금이라고 써서 실체를 숨기는 것 같은 느낌인데

결국 지난 2019년 겨울 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 합헌 결정에 따라

본격적으로 뜯어가겠다는 선언입니다.

언젠가 정권이 바뀌고 법무부와 헌법재판소의 독립성이 회복된 후에는 파기되어야할 결정이라고

개인적으로 생각하고 있습니다.

소득세를 낸 이후에 내 손에 들어온 돈으로 주택 구입시에 취등록세를 내고 보유중에 재산세와 종합부동산세를 내면서 보유하다가 재건축을 통해 새집이 되면 실제 매도시점에서 얼마가 될지는 모르지만 일단 주변시세 대비 취득시점의

가격이 매우 낮았을 것이므로 가만히 앉아서 이익을 얻었기 때문에(실제 손에 쥔 돈은 0원이더라도) 그 차액에 대해

국가에서 일부 환수하겠다라는 것이며 향후 재산세와 종합부동산세는 환수 이전의 금액을 바탕으로 산정해서

납부토록 할 것이며, 매도시에는 양도 차익에 대해 양도소득세도 부과하겠다는 것일텐데 몇중으로 과세하는 것인지 모르겠네요.

실제 재건축 이후에 매도를 했다면 이익이 있겠지만 매도하지 않은 상태에서

실현되지도 않은 이익에 대해 과세한다는 것이 어떻게 합헌결정이 났는지 도무지 이해할 수가 없습니다.

아무튼 이번 규제에 대해 시뮬레이션한 결과 강남 5개단지는 평균 4.4~5.2억원, 강북은 1,000~1,300만원,

수도권 2개 단지는 60~4,400만원의 부담금이 부과될 예정이라고 합니다.

어이없네요.

 

두번째로 실효성 있는 시행을 위한 제도 보완이라고 하는데

현재 부담금 산정 기준 논란이 있기 때문에 재건축 부담근 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정시 동일한 공시비율을 적용하겠다고 합니다. 2020년 12월 "재건축초과이익 환수에 관한 법률" 개정 후에

최초 재건축부담금 부과 조합부터 적용한다고 하는데 집권당 원하는대로 개정이 될테니

재건축 조합원 특히 강남 재건축 조합원 분들은 마음의 준비를 해두셔야겠습니다.

 

오늘은 본격적으로 규제를 읽다보니 화도 나고 답답하기도 하고 억울하기도 하고 그렇네요.

재초환 같은 묵직한 한방을 맞는 입장은 아니지만 타고 올라가려고 했던 사다리들이

점점 사라져가는 모습을 실시간으로 목격하고 있으면서 오는 절망감 때문인데요.

 

그럼에도 불구하고 저는 따뜻하고 예쁜 개천보다 춥고 추할지도 모르는 둑방 너머로 올라가 보렵니다.

사다리가 계속 사라지고있지만 벽을 타고서라도 올라가봐야겠다고 다시한번 다짐해 보면서

오늘은 여기까지 하고 다음번에 마지막 후반부를 읽어보겠습니다.

 

읽어주셔서 고맙습니다.