온s아빠의 추월차선타기

날려먹고 다시쓰는 퇴근길 임장기 Ep.03 입니다.

지난 10월 26일에 다녀왔는데 이제야 쓰네요.

이번에 다녀온 곳은 노원구 상계동의 한 아파트 입니다.

7호선 마들역에서 도보 10분정도 걸리는 위치에 있는 소형 아파트 입니다.

처음 마들역에 내려서는 인근에 정말 아파트 밖에 없는 동네라서 살짝 당황했습니다.

상가나 상권이라고 할만한 것이 너무 아무것도 없어서 그야말로 베드타운으로 보였고요.

새로 만들어진 신도시에서나 볼법한 풍경이더라고요.

지도에서 확인한 바에 따르면 아파트 인근에는 뭔가가 있는 것처럼 보여서 일단은 차근차근 올라가보았습니다.

올라가는 중간에 주민센터, 경찰서 등이 있어서 행정적인 업무를 보아야할 경우 편리하게 이용할 수 있어보였습니다.

이 즈음부터 슬슬 상권이라고 할만한 것들이 보이기 시작합니다.

GS슈퍼마켓도 있고 아파트 상가도 있고, 단지내에 열리는 장터 같은것도 있네요.

지하철역에서 거리는 좀 있지만 단지 인근에 상권이 형성되어있어서 실제 살기에는 편리할 것 같았습니다.

입구에서 상권을 확인하니 마음이 조금 놓이네요. 상품성이 매우 나쁘진 않다고 생각되었는데요.

경매지와 실거래가 등을 통해 미리 확인했던 수익률이 좋지는 않고 현재 시세대비 감정이 높은 물건이라서

이번 회차에 입찰할 생각은 없었지만 가격이 좋아지면 입찰해도 될 것 같아보였습니다.

희망을 갖고 단지내로 들어가보았습니다.

구축이다보니 아무래도 주차공간은 넉넉하지 않아보였습니다.주차가 불편하다는 것은 약점이네요.

구축인데도 음식물 쓰레기 처리방식이 신식이며, 단지관리를 깔끔하게 하고 있는 단지라는 느낌이 들었습니다.

단지를 보고 좋은 인상을 받은 후 해당 호수로 올라가보았습니다.

복도식 아파트라서 선호도가 떨어질 수는 있으나, 올라가보니 전망이 괜찮더군요. 산도 보이고 야경도 예쁘고요.

엘리베이터도 새로 교체한 녀석이라 깔끔하고 엘리베이터 룸이 넓어서 많은 세대에서 자전거를 보관하고 있었습니다.

호불호가 갈릴 수 있는 대목이지만 넓은 공간이라서 어지럽게 번잡한 느낌은 아니었습니다.

소형아파트 입장에서는 이점으로 작용할만하고 그 와중에도 관리는 깔끔하게 되어있어서 좋더라고요.

이렇게 복도를 지나 해당 호수로 가보았습니다.

경매지에서 관리비 미납이 있다는 것을 알고 갔는데 막상 현장에서 단선이라고 적힌 계량기를 보니 마음이 착잡해지더군요.

내려와서 경비실에 혹시나 하고 관리비 미납내역을 확인할 수 있을 지 여쭤보았더니 우편함에 고지서 넣어놨는데 왜 물어보냐고 하시는 것이 입주민으로 오해하신 것 같더라고요.

자연스럽게 꺼내서 보고 다시 넣어놨습니다. 신건에서 입찰할 생각이 없음에도 미리 임장가서 본 이점이 이런 것이 아닐까 싶습니다.

세대 임장을 마치고 맞은편 부동산에 방문하여 급매물건들에 대해서 확인해 보았습니다.

방문전에 확인했던 손품과 다르지 않은 정보들을 확인할 수 있었습니다.

감정가가 높아서 유찰을 예상했었고 예상대로 유찰이 되었습니다.

이제 들어가볼만한 가격이 되기는 한 것 같은데 실제 입찰 여부는 고민을 좀 해봐야할 것 같습니다.

이번 임장에서는 빠른 임장의 이점을 확인할 수 있었습니다.

물건 자체가 괜찮아 보인다면 가격이 안좋아도 미리 가서 확인할 정보들을 확인하는 것이

중요하다는 것이 큰 수확이었습니다.

올해는 날씨도 춥고해서 퇴근길 임장은 어려워질 것 같습니다만

그럼에도 불구하고 최대한 다녀보려고 합니다.

행복한 연말 보내세요.

썼던 글이 날아가서 다시 씁니다.

다시 쓰는 글이다 보니 급 의욕이 떨어지네요.

두번째 임장은 광진구 중곡동에 있는 다가구 주택입니다.

퇴근길 임장은 커브가 아니었다면 참 어려웠을 것 같네요.

대중교통으로 가기에 멀고 불편한 곳들도 있고

차로 다니기엔 길이 너무 막히고...(사실 차도 없습니다만... ㅎㅎ)

커브 덕분에 퇴근길 임장기는 가능한 컨텐츠 인 것 같습니다.

아무튼... 이번에 갔던 중곡동 다가구 주택은 요즘 잘 찾아보기 어려운

도로에서 바로 문이 붙어있는 1층 세대를 가진 건물이었습니다.

군자역을 도보로 이용하기에는 무리가 좀 있어보였지만 바로 인근에 학교도 있고, 골목 1분거리에 구멍가게도 있는데다 상점들이 있는 동네 상권도 가까이에 있어서 생활 여건은 괜찮아보였습니다.

이 건물 바로 옆에는 빌라를 신축분양중이네요.

바로 옆의 물건과 같이 빌라를 올릴 수 있다면 좋겠지만 본건의 경우 땅이 작아서 빌라는 무리인 것 같습니다.

특히 바뀐 주차장 법에 따라 신축 수익률이 좋지 않기 때문에 더더욱 어렵다는 생각입니다.

따라서, 이상태로 임차인을 맞춰야 한다는 가정하에 인근에 신축으로 보이는 빌라들이 상당 수 있어

임차인 맞추는데 시간이 좀 걸릴 것으로 판단딥니다.

개발 호재를 기대하기에도 무리가 있고 역세권이라고 하기엔 좀 먼 위치, 주변의 초등학교와

생활편의성을 고려하더라도 투자 가치가 무척 높다고 하기에는 어려운 것 같습니다.

본 물건에 투자하기 위해서는 상상력이 많이 필요하고 현장 조사도 더욱 면밀히 자주 이루어져야

가능할 것 같습니다.

임장은 10/16일에 했고 바로 21일에 입찰이었던 것으로 기억하는데 또 다시 유찰되었네요.

다른 투자자들 눈에도 어려워보였나봅니다.

퇴근길 S01.EP.02는 한번 날려먹고 다시 쓰느라고 요정도로 마무리 하겠습니다.

지난 23일에 다녀온 EP03도 최대한 빠르게 포스팅하겠습니다.

토지, 상가 개발과 관련한 부동산 강의를 들었었습니다.

이때 함께 수업듣던 동기생들과 함께 강의가 종료된 이후 스터디를 결성하여 월 1~2회씩 만나 함께 공부하고 있는데요.

주말에는 부동산 물건에 대한 스터디를 하고 있고 주중에는 유명상권지역을 방문해서 거리도 탐방하고 밥도 먹고 하면서 상권의 트렌드를 알아보는 시간을 갖고있지요.

이번 포스팅은 지난번 문래동 탐방에 대한 포스팅입니다.

우선 만남은 저녁도 먹어야하는 관계로 삼정브로스 라는 삼겹살 집에서 시작하였습니다.

요즘 유행하는 냉동 삼겹살집인 것 같고요. 무척이나 고기가 얇게 썰어져 나오더군요.

문래동 상권은 특이하게도 가게들이 군데 군데 떨어져 있는 것 같고요.

바로 옆에 실제 운영되고 있는 공장들이 공존하고 있는 형태입니다.

퇴근시간 이후라서 일과를 마치고 셔터내려진 공장과 영업을 시작해서 조명을 밝힌 식당들이 어우러져있어 오묘한 분위기네요.

첫 모임을 가졌던 성수동과 지역적 유사성이 있을 거라고 생각해서 방문해봤는데 사뭇 다른 느낌입니다.

오랜만에 삼겹살로 저녁식사를 간단히 마치고 다음 코스로 이동하였습니다.

원래의 목적지는 카페솔트!!

가는 날이 장날이라고 내부수리를 하는건지 자체 행사를 하는건지는 모르겠지만 그날따라 영업하지 않는다는 안내문이 붙어있네요.

커피한잔 하며 이야기하고 귀가길에 스티커 챙겨서 오고 싶었는데 아쉽지만 다른 곳으로 향했습니다.

여기저기 다녀보면서 상가들 구경도 하고 줄서있는 집들은 패쓰하면서 정착한곳은 수제맥주집 입니다.

비어바나 라는 곳입니다.

길을 지나가다 1층 창밖에서 보이는 맥주통이 인상적이었고요.

루프탑 이용을 위해서는 실내에서 주문하여 옥상으로 들고 올라가야하는 시스템이네요.

전체적인 사진은 못찍었지만 루프탑 분위기만 느껴보시지요.

우유상자를 이용한 점이나 그네를 설치한 점, 옆 테이블에 보시면 캠핑 의자를 사용한 점 등등 캠핑감성을 적극 활용했습니다. 요즘 유튜브에도 캠핑관련 컨텐츠가 많은 것을 보면 캠핑과 아웃도어가 상당히 오랫동안 유지되는 트렌드인 것 같네요.

수제맥주임에도 불구하고 가격도 저렴하고, 분위기도 괜찮았네요.

오랜시간 있기에는 점점 쌀쌀해지기도 하고 바람도 불어서 좀 춥다 싶을때 쯤, 담요가 비치되어있어

체온을 보호할 수 있었습니다.

이날의 문래동 탐방은 이렇게 마무리했습니다.

준공업지대인 문래동의 분위기가 요즘 새로 들어온 트렌디한 업체들과 어우러져 특유의 분위기를 만들어더군요.

트렌드가 빨리 바뀌는 요즘 상가투자할때 트렌드를 따라가는 것은 위험할 수 있지만.

새로운 상권을 만들어가는 투자를 지향하는 입장에서 충분히 참고가되었습니다.

앞으로도 많은 경험과 임장을 통해 공부를 계속 해나가겠습니다.

뱅뱅도 아닌 뱅뱅뱅도 아닌 게으름뱅에 깊이 빠져있어

오늘과 다른 내일을 살고 싶다면서도 어제와 같은 오늘을 살고 있어

이래선 안되겠다는 마음으로 퇴근길 임장을 시작하기로 했습니다.

그 10/14(월) 입찰 예정인 강북구 물건 2개소에 다녀왔습니다.

원래 계획은 정릉동-미아동-수유동-중곡동 코스로 돌아볼 생각이었습니다만......

나와보니 생각보다 날이 어두워서 임장을 하더라도 해볼 수 없는 정릉동 물건과

위치가 동떨어져있는 중곡동 물건은 포기하기로 했습니다.

먼저 미아동의 빌라를 찾아가봅니다.

종로에서부터 슈퍼커브와 함께 북악산을 넘고 넘어 삼청터널을 지나 솔샘터널을 지나

어마어마한 고바위를 만났는데 설마 여긴가 싶더군요.

인근에 시장도 있고 우이-신설선도 도보 가능 거리에 있는데다 초등학교와 롯데마트가 주변에 있어

실제 주거 여건이 나쁘지 않을 것 같긴 하지만 투자자의 입장에서 매도 용이성이 떨어질 것 같더라고요.

경매지에 나와있는 사진으로는 고도를 확인할 수 없어 마냥 괜찮다 싶었는데 실제 임장을 나가보니

사진에서 보던 것과는 사뭇 다른 느낌이네요.

해당 물건 40m전에 주차해두고 주변의 느낌 정도만 사진에 담아보았습니다.

본 건은 감정가가 실거래가보다 높이 감정된 것으로 판단했는데 2회 유찰되어 해볼만한 가격이라고 생각되어 임장을 결정했었던 건입니다.

결국 임장결과 이번 입찰은 포기했지만 혹시 또 다시 유찰된다면 가격을 고려해서 한번 더 임장해볼까 합니다.

두번째 물건은 수유동의 다가구주택입니다. 이 물건은 일부 공간에 직접 거주하면서 전월세 임대를 통해 수익을 내는 용도 또는 쉐어하우스로 리모델링하여 수익을 얻어보고자 관심을 갖고 본 물건이었습니다.

결론부터 밝히자면 또다시 변경 되었네요.

1차 유찰된이후 이번까지 총 3회에 걸쳐 변경된 물건입니다.

채무자 입장에서 놓칠 수 없는 아까운 물건인 것 같네요.

이 물건의 경우 수유역에서 직선거리가 그리 멀지는 않지만 지름길은 모텔촌을 통과해야하는 것이 단점이며

대로를 통해 접근한다면 꽤 돌아가는 경로로 카카오맵을 통해 확인해보니 약 5분정도 차이가 나더라고요.

지하와 1,2층은 임대나 쉐어하우스로 맞추고 3층과 옥탑은 제가 거주하면서 소소한 추가수익을 얻을 수 있는

물건으로 계획해보자는 마음으로 찾아가보니 생각보다 위치가 나쁘지 않아보였습니다.

본건은 주택가의 중심에 위치하고 있고 바로 앞에 CCTV도 설치되어있고

여성안심귀가길로 지정되어있는 것 같고요.

CU 편의점도 그렇게 멀지 않은 위치에 있어 나름 준 편세권으로 볼 수 있어보였으며,

중형 병원과 롯데 시네마도 있어 기대보다 더 좋아보였습니다만 건물의 외관이 사진보다 더 낡아보여

수리비 지출이 꽤 크게 소요될 것으로 판단되었습니다.

게다가 주차장이 없어보이더라고요.

수익 분석과 입찰가 선정을 잘 해보고 월요일 휴가를 내느냐 마느냐를 고민하던 차에 변경되어

고민할 필요가 없어졌네요. 이전에도 변경이 2번이나 있던 물건이라 혹시나 했는데 역시나였네요.

퇴근길 임장기 첫 포스팅인데 하다보면 포스팅도 좀 더 좋은 품질로 올릴 수 있겠지요?

앞으로 실제 입찰하거나 낙찰 물건이 있으면 좀더 많은 정보를 공개하도록 하겠습니다.