온s아빠의 추월차선타기

지난 포스팅.
투어(연휴 맞이 전국 반주 1일차) 중 임장

전국 반주 투어 셋째날.

울진에서 속초로 가는 길에 평소 관심을 가지고 있던 경매 물건이 있어 들러보았습니다.

이틀째 300km 이상을 달렸지만 오늘은 첫날과 같이 이동거리가 길지 않아 삼척을 거쳐 가는 루트로 잡았지요.

오후 비소식이 있어 일찍 출발한 덕분에 좋은 날씨에 상쾌하게 도착했습니다.

가는동안 루트도 코너가 많고 차량 통행이 많지 않아서 라이딩 자체의 즐거움도 많았고요.

즐겁게 달리다보니 금새 도착했네요.

우선 경매지부터 보여드리겠습니다.

약 38평 토지에 17평짜리 단층 주택을 지었네요.

주소가 약간 꼬여있고 인접 필지를 일부 침범한 것 같긴한데 건물이 침범한게 아니라면 큰 문제는 아니라고 보고

사진으로 봤을 때 민박집 간판도 걸려있고 앞마당도 좀 있어서 휴가때 들러서 쉴 아지트로도 쓰면서

나중에 민박이나 게스트하우스를 운영해도 되겠다 싶었습니다.

주변 주택들이 모두 민박집으로 운영되고 있는 것 같습니다.

주택 앞에는 밭이 있고 뒤쪽으로는 바다가 있네요.

도시 생활에 익숙한 사람들에게 거주여건이 매우 좋다고 할수는 없을 것 같습니다.

하지만 별장이나 휴가지의 숙소 용도라면 나쁘지 않을 것 같습니다.

버스정류장이 바로 옆에 있고 짧은 굴다리를 지나면 바로 바다가 펼쳐집니다.

해수욕장같은게 있는 것 같지는 않지만 저 굴다리 옆으로 캠핑내지는 차박중인 팀도 한팀 있었습니다.

한명일수도 있고요 ㅎㅎ

암튼 제가 생각하는 가치에 비해 현재 가격은 좀 높다 싶어서

이번회차에 입찰은 하지 않기로 했습니다.

개인적으로 하나 가지고 있으면서 노후에 여유롭게 지내면 좋을 것 같지만

아직은 그럴 때가 아닌 것 같고 자산을 증식해나가야 하니까요.

F.I.R.을 이루기 위해 조금 더 열심히 달려봐야겠습니다.

방문해주시는 모든 분들께서는 F.I.R.E.를 이루시기 기원하겠습니다.

고맙습니다.

전국 반주 투어 첫날.

홍성까지 가는 길에 평소 관심을 가지고 있던 경매 물건이 2건이 있어 들러보았습니다.

마침 홍성에는 오후 늦게 도착할 예정이었고

총 이동거리가 길지 않아 화성, 평택을 거쳐 가는 루트로 잡았지요.

우선 화성에 있는 근린시설(상가건물)입니다.

코로나 19 로 인해 법원들이 휴정을 하면서 계속 변경된 물건들이 많이 있어서 분석이 쉽지 않네요.

변경의 이유가 코로나 인지, 채무자가 일부 채무 상환을 한 것 때문인지...

이 물건은 전자인 것 같습니다. 변경 이후에 유찰이 되었으니까요.

다음지도로 확인했을 때 아쉬웠던 점이 중앙 분리대가 화단으로 조성되어있다는 점이었습니다.

반대편 차선에서 진입이 어려워 활용도에 제약이 있어 보여서요.

이 중앙 분리대가 꽤 길게 이어져 반대편 차선에서 유턴하여 진입하기에도 쉽지 않은 것 같습니다.

왕복 4차선 도로변에 위치한 상가건물입니다.

단층으로 건축자재상으로 사용중이네요.

중앙 분리대가 화단으로 조성되어 예쁘지만 부동산 이용 측면에서는 불리하다고 하지 않을 수 없네요.

감정가 9.2억원에 현재 1회 유찰로 최저가 6.5억원 정도인데 개인적으로는 아직 투자 매력도가 높지는 않은 것 같습니다.

차량 통행도 그렇게 많지 않은 것 같고, 좀 더  알아보고 신중하게 접근해야할 것 같습니다.

다음은 평택의 상가입니다.

사진으로 보면 괜찮아 보이는데다가 크기도 35평이니 활용도가 매우 좋은 상가 같습니다.

1층은 아니지만 도로에서 볼 수 있는 도로변 2층이기도 해서 괜찮아보였는데요.

막상 가서 보니...

상권이 죽은 것 같네요.

해당 건물 1층 식당도 영업을 안하는 것 같고...

휴일이라서 전부 쉬는 것이었을 수도 있지만

맞은편 건물도 1층에 임대 구하는 현수막이 걸려있고...

취득가격대비 매우 낮은 가격으로 형성되어있기는 하지만

낙찰 받자마자 계속해서 관리비만 내면서 공실로 이어질 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다.

그냥 잠깐 보고 가는 차원에서 들른 임장이라서 관리비를 알아보거나 하지는 않았지만

공실 기간이 길었다면 미납 관리비도 상당액이 있을 것 같네요.

평일에 가볼 수 있으면 좋겠지만 쉽지 않을 것 같네요.

지금보다 더 떨어지게 되면 받아서 법인 사무실로 사용하는 것도 생각해볼까 합니다.

현재 가격도 이전 취득가액 대비로는 매우 낮지만 유지하기에는 부담되는 큰 비용이니까요.

이번에 임장했던 두 물건들은 모두 뭔가 아쉬운 점이 있네요.

지금 투자할만한 분위기도 아닌 것 같고 자금도 충분치 않기 때문에 위의 두 건에는 입찰하지 않기로 했습니다.

하지만 추이는 지켜보고 리스크를 지고도 가져갈만하다고 생각되는 가격이 되면 입찰해볼 생각입니다.

물론 저보다 리스크를 크게 감당할 수 있는 분들이 먼저 가져갈 공산이 크겠지만요.

연휴 마지막 날입니다.

내일부터 또 즐겁고 활기차고 행복한 나날들이 되세요.

제목을 보고 오신 분들 중에서

앞으로 어떻게 해야할지에 대해 팁을 기대하고 들어오신 분이 계시다면 죄송합니다.

제목을 적은 것은 말 그대로 앞으로 어떻게 해야하나 하고 고민이 되어 적은 것입니다.

어제 총선이 끝나고 오늘 결과가 나왔는데요.

결과는 예상했지만 격차는 예상보다 훨씬 컸다는 것이 충격적이었습니다.

개인적인 정치성향이 어떻든간에 1당 독주가 가능해진 것은 좀 아쉬웠는데요.

코로나-19로 인해 부동산 투자를 위한 활동은 쉬고 있었는데다가 글로벌 경제의 향방이 심상치 않아

자중하던차에 "FAKE"라는 책을 읽고 현물투자의 시작으로 실버바를 주문했다는 말씀은 드렸었습니다.

[2020 Book Review #05] FAKE(페이크) - 로버트 기요사키

“본 링크는 파트너스 활동을 통해 일정액의 수수료를 제공받을 수 있습니다."

그렇다고 부동산 투자를 포기한 것은 아니었고, 섣부른 투자를 하지 말고 기회를 보자는 생각이었는데,

오늘 총선의 결과를 보면 부동산 투자에 좀 더 신중해져야겠다는 생각이 들었습니다.

이미 각종 세금과 규제등으로 주택에 대한 투자는 당분간 하지 않겠다는 생각이었고,

수익형 부동산의 대표격인 상가에 대한 관심을 가지고 있었는데,

이 상가 투자도 녹록치 않을 것 같습니다.

현 정부의 반기업 친노동 성향의 정책등이 앞으로도 계속 이어질 것으로 보이는데,

그럴 경우, 자영업 소상공인들의 상황이 좋아지기는 힘들 것으로 생각되며,

상가투자자들 역시 연쇄적으로 어려움에 처할 가능성이 크다는 판단입니다.

그렇다면 소중한 나의 자산을 잃지도 않고 지키면서도 일자리를 잃은 이후에도 살아남기위해서는

어떤 투자를 해야하느냐 하는 생각을 신중하고도 심각하게 해야할 시점입니다.

자영업자가 되는 것도 매우 위험하고 삶이 고달파지며,

자영업자에게 세를 내주는 상가 투자도 마찬가지로 리스크가 커지는데다가,

현물 투자는 투자의 개념보다는 자산 가치를 지키고자하는 보험의 성격이기 때문에

결국은 투자금이 적게 들어가는 소위 무자본 창업이나 디지털 노마드의 형태로 사업을 꾸려가면서

장기 수익을 바라보는 투자를 할 수 밖에 없지 않나 하는 생각입니다.

따라서, 토지 투자에 대해 더 관심을 갖게 되었고 조금씩 진지하게 알아보려고 있었는데

오늘 기사에 보니 이인영 국회의원 당선자가 "토지공개념" 및 "경자유전"원칙을 도입하는 것에 대해

논의를 시작하겠다는 인터뷰를 했다는 것 같습니다.

그렇게 된다면 토지 투자도 어려워질 것 같은데, 견제 세력이 없어진 현 시점에서는

정부와 여당이 하고자하는 정책은 모두 통과되어버릴 것이고,

그렇다면 토지에 투자를 했더라도 향후 몰수되거나 수용될 가능성도 있지 않나하는 걱정까지 하게 됩니다.

설마 그렇게까지 되겠는가 싶지만 혹시나 라는 생각이 드는 것도 사실입니다.

저야 노후를 걱정하며 소소하게 투자를 해보려고하는 개미이지만,

리얼 자산가들이 만약 저와 같은 걱정을 하면서 국내 투자를 접고 해외 투자로 전면 돌아서게 된다면

우리나라의 경제규모는 매우 큰 폭으로 쪼그라들게 되지 않을까 걱정입니다.

저와 같이 평범하게 살면서 노후 걱정에 뭐라도 해보려는 중산층들이 투자할 곳이 마땅치 않네요.

정말 로또만 기대할 수 밖에 없어지는 것이 아닌가 걱정입니다.

오늘 포스팅은 부동산 투자라기 보다는 노후 걱정만 늘어놓게 되었네요.

블로그에 오시는 다른 분들께서도 안전하고 건전한 투자와 사업 영위하시기 바라겠습니다.

마무리하며, 전술한 "토지 공개념"과 "경자 유전" 원칙에 대해

"시사 상식 사전"의 설명을 빌어와 공유하겠습니다.

토지공개념
'토지공개념'이란 토지의 개인적 소유권은 인정하되 이용은 공공복리에 적합하도록 하자는 것으로,
토지시장이 제대로 작동하지 못할 경우 정부가 토지시장에 개입하게 되는 것을 말한다.
즉, 토지의 공공성과 합리적 사용을 위해 필요한 경우에 한해 법률로써
특별한 제한 또는 의무 부과를 할 수 있도록 한다는 내용이다.

우리나라에서는 집값과 땅값이 급등해 전국적으로 부동산 투기붐이 일어나자
정부가 토지공개념을 적용한 '택지소유상한제','유휴지제', '토지거래신고제', '농지취득자격증명제',
'개발이익환수제', '토지초과이득세' 등 토지의 소유·거래·세금과 관련된 정책을 내놓았다.

하지만 토지공개념은 국민의 재산권 침해라는 주장 때문에 아예 시행하지도 못하거나
시행 중에 위헌 결정 등으로 폐지된 적이 많았다. 또 부동산시장의 사정에 의해
정부 스스로 시행 중에 폐지한 경우도 있다.
실제로 노태우 정부 시절인 1989년 제정된 토지공개념 3법 가운데 '택지소유 상한에 관한 법률'과
'토지초과이득세법'은 각각 위헌 및 헌법불합치 판결을 받았고,
'개발이익 환수에 관한 법률'에 따라 부과된 개발부담금은 2004년부터 그 부과가 중지된 상태다.

경자유전
농지는 농업인과 농업법인만이 소유할 수 있다는 것을 의미하며
이는 비농민의 투기적 농지소유를 방지하기 위해 우리나라 헌법과 농지법에 규정되어 있다.
우리나라는 1948년 정부 수립 후 농지개혁법이 제정ㆍ시행되면서 경자유전(耕者有田)이라는 원칙 아래
농지는 농민에게 분배되며, 그 분배의 방법, 소유의 한도, 소유권의 내용과 한계를 정하였다.
헌법 제121조는 '경자유전 원칙'에 따라 농지의 소유자격을 원칙적으로 농업인과 농업법인으로
제한하고 있으며 농지법 제6조(1항)에 따라 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면
이를 소유할 수 없도록 규정하고 있다. 그러나 1996년 1월 1일 개정된 농지법에 따라 도시거주인도
농지를 소유할 수 있게 되었다. 단, 농업인의 범위가 303평 이상의 농지경작자로 규정되어 있어
최소한 303평 이상을 구입하여야 한다.

또한 2003년부터는 개정된 농지법에 따라 '주말농장' 제도가 도입되어 도시인 등 비농업인이
농지를 주말, 체험영농 등의 목적으로 취득하고자 하는 경우에는
세대 당 1000m2(약 300평) 미만 범위 내에서 취득할 수 있다.
이밖에도 ▲국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우 ▲상속으로 농지를 취득하는 경우
▲담보농지를 취득하는 경우 ▲학교, 공공단체, 농업연구기관, 농업생산자단체 등이
시험지, 연구지, 실습지 등으로 사용하기 위해 취득한 경우 ▲농업진흥지역 밖의 평균경사율이
15% 이상인 농지를 소유하는 경우 등에도 농지를 소유할 수 있다.

다음주 저희 회사 창립기념일이 있어서

주말부터 화요일까지 뜻하지 않게 연휴가 생겼습니다.

그래서 그 기간동안에 캠핑을 가려고 했었는데 아직은 날이 따뜻하게 풀리지 않기도 했고

그동안 못 읽었던 책도 좀 보고 싶고 해서 동해안쪽에 조용한 게스트하우스나 민박 같은데서 며칠 쉬면서

경치도 보고 독서도 하며 편안하게 지낼까 생각중입니다.

그렇게 생각하고 보니 그냥 쉬기만 하기엔 좀 아쉬워서 급히 4월 경매물건 중

그동안 관심을 가지고 있던 물건중 일부에 대해서 임장을 한번 가볼까 합니다.

임장 할만한 물건인지 확인할 겸, 케이스 스터디를 잠깐 해보았습니다.

경매의 기본이라 할 권리분석은 유료사이트를 이용하시면 간단하게 확인하실 수 있습니다.

만약 대법원 사이트만 보신다면 등기부등본을 열람이나 발급 받으셔서 각 권리관계를

시간순서대로 재배열 하여 말소기준권리를 찾는 것 부터 시작하셔야 하는데

어렵지는 않지만 귀찮기도 하고 실수가 생길수도 있어 유료사이트를 이용하면 편리해집니다.

아무튼 그렇게 총 6개의 물건을 후보로 해서 정리를 해보았습니다.

무리하지 않고 손실을 피하기 위해서 개인적으로 비용을 좀 넉넉하게 보는 편인데요.

그러다보니 입찰가를 낮게 결정하는 편이라 낙찰률이 그리 좋지 않은데

임장을 통해서 수익이 나면서도 낙찰이 가능한 입찰가를 찾는 것이 중요한 것 같습니다

제가 수익률 계산과 입찰가 결정을 위해서 만들어본 양식입니다.

한번 잘 만들어서 계속 사용하면 좋은데 매번 다시만들기를 반복하고 있네요.

최근 코로나 사태로 전반적인 경기도 좋지 않고, 그 여파로 부동산 시장도 좋지 않아서

신규 투자를 하기보다는 벌여놓은 것들에 대한 수습과 정리에 집중할 때이기는 하지만,

실제 투자를 한다는 목적이라기 보다는 투자 감각을 유지하고 경매 시장 상황을 계속 모니터링 한다는

의미로 검토를 한거구요. 임장도 그런 차원에서 가려고 합니다.

그렇게 위의 6건의 물건에 대해 검토해 보았으나, 두번째 물건은 3번째로 변경이 되었고

세번째 물건은 개발도 쉽지 않을 것 같고 따라서 매도도 어려울 것 같아서 포기하기로  했습니다.

네번째 물건은 상가라서 싸게 받으면 괜찮겠지만 사진상으로는 상권이 살아있지 않아보입니다.

다섯번재 물건은 매우 구축이지만 땅이 넓어서 개인적으로 해보고 싶은 일이 있는데

그 일을 하는데 적합해 보여서 가보려고 합니다.

다만 이전에 두번 변경되었던 물건이라 다시 변경되거나 취하될 가능성도 있어보입니다.

마지막 물건은 빌라인데 거래량이 없어 물건 파악이 어렵기 때문에 임장이 필수입니다만

단순 주거용 물건은 지금 좀 위험한 상황인 것 같아서 이번엔 일단 건너 뛰고 혹시 유찰되면

다음 차수에 관심을 가져볼까 합니다.

결국 5번째 물건만 동해안 가는 김에 한번 보고 올 생각인데요.

이 물건의 경우 임대나 매도는 매우 어려울 것 같고, 수리비도 많이 들 것 같지만

미래에 하고싶은 일을 하기에 적합해 보여서 한번 가보고 그림을 한번 그려볼 생각입니다.

“본 링크는 파트너스 활동을 통해 일정액의 수수료를 제공받을 수 있습니다."