온s아빠의 추월차선타기

2020년 첫 포스팅이네요.

오늘은 새해에 맞는 첫 주말이었고요 날씨도 덜 추워서 오랜만에 바이크를 타고 일정을 소화했습니다.

우선은 연말에 가족방문에서 돌아오면서 약을 놓고와서 오전에 병원에 방문하여 약을 타고

두번째로 다음주말부터 수강하게 될 영상편집 교육 등록을 위해 당산역에 있는 이젠컴퓨터학원에 방문하였습니다.

내일배움카드를 활용하여 국비로 수강하지만 자기분담금이 있어서 수납과 등록을 마쳤습니다.

친구와 함께 마음수련과 심리학 관련한 유튜브 채널을 오픈하려고 준비중이라서

영상편집을 배워볼 생각입니다. 3월까지 토요일마다 6시간씩 열심히 해보겠습니다.

이어서, 인천항 인근에 들어서게될 "힐스테이트 하버하우스" 라는 생활형숙박시설 분양홍보관에 방문하였습니다.

사실은 이벤트에 혹해 생활형 숙박시설인지도 모르고 오피스텔이나 오피+아파트 내지는 아파텔 정도겠거니 하고 방문했었지요.

A타입은 스튜디오 987 유닛, C타입은 3룸 20평대로 280 유닛으로 구성 되어 1000세대가 넘는 대형 단지로서 이미 C타입은 마감되었다고 하더라고요.

특히나 생활형 숙박시설 답게 다양하고 실속있는 커뮤니티 시설들이 알차게 자리잡고 있었습니다.

생활형 숙박시설다운 커뮤니티시설을 소개드려봅니다.

예전 쿠알라룸푸르에 살때 서비스 아파트에 살았었는데 그때 생각도 나더라고요. 하지만 커뮤니티 시설은 이곳이 더 고급스럽고 다양하게 있는 것 같습니다.

가장먼저 입구부터

다양한 서비스를 제공하는 만큼 리셉션에서 컨시어지 서비스를 겸하는 것이 아닌가 생각됩니다. 원래는 맨뒤에 올리려고 했었는데 리셉션 로비사진에 이어 컨시어지 서비스 목록을 올려봅니다.

서비스 레지던스라면 기본적으로 청소랑 세탁은 제공된다고 생각하는데 카 쉐어링에, 렌탈서비스는 물론 플랜테리어 서비스 까지 있으니 실용적으로 이용할 수 있는 서비스가 많은 것 같습니다. 컨시어지 서비스를 통해서 기타 다양한 서비스를 이용할 수 있을 것 같습니다.

대형 아파트가 아닌만큼 자주 사용하지 않는 물건이나 계절적으로 사용하는 물건들의 수납이 아쉬울 수 있는데 개인 창고 서비스가 있어 좋더라고요.

더 대박인게 냉장택배 보관소가 다 있습니다.

집에 들어오는 시간이 늦거나 주말 여행과 택배 배달이 겹치거나 하면 걱정이 많은데 냉장택배 보관 서비스를 제공해주니 안심할 수 있을 것 같네요.

마지막으로 이런 것까지? 라고 생각했던 건데요. 냉장 택배 보관이 이런것도 있구나 라는 감탄이었다면 이것은 이런것 까지 설치하다니... 라는 느낌이었답니다.

홈시어터나 룸시어터를 꿈꾸는 분들도 많이 계실텐데 스튜디오 타입에서는 불가능할 꿈이 현실에 가깝게 다가온 느낌입니다. 사실 실제로 홈시어터나 룸시어터를 꾸미고 계시는 분들도 실제 들이는 비용에 비해 사용을 그렇게 많이 하지는 않으실텐데 보통사람들이 꾸미는 홈시어터보다 왠지 시설도 장비도 더 좋은게 들어가있을 것 같고 집안에 있는 것 보다는 편리함은 덜하겠지만 이용하는 시간동안의 만족감은 비교할 수 없이 좋을 것 같네요.

이 외에도 공유오피스라 할 수 있는 코워킹 라운지, 조식서비스를 비롯해 브런치 카페와 바로도 운영되는 레스토랑 및 카페티리아, 운동할 수 있는 피트니스 센터, 요즘 왠만한 대단지에는 필수처럼 포함되는 실내수영장, 인기가 높아지는 요가와 필라테스등의 그룹운동을 즐길 수 있는 요가&필라테스 룸, 이제는 놀랍지도 않은 스크린골프 & 실내 골프연습장, 그냥 도서관이 아닌 와인보관 까지 해주는 컨시어지&와인 북 라운지, 부대시설 이용전에 대기하는 공간인 커뮤니티 라운지, 아이들을 위한 실내 플레이그라운드, 당나귀귀에서 현감독과 선수들이 창원공장에서 이용했던 그 공간을 연상시키는 게스트 룸, 입주민 회의나 각종 행사가 가능한 연회장, 입주민 뿐 아니라 방문객들도 어메니티 예약을 할 수 있는 웰컴라운지, 공유 주방개념으로 사용할 수 있는 쿠킹스튜디오와 같은 다양한 서비스를 제공하고 있습니다.

솔직히 생활형 숙박시설에 대해 관심이 없었는데 돌아보고 브로셔를 확인해보니 급 관심이 가더라고요. 그동안의 호텔분양이나 생활형 숙박시설 투자자들이 그렇게 성공적인 수익을 내지 못했었던 것을 고려하면 고민이 되긴 하지만 이 물건의 경우 브랜드 파워와 특장점들을 고려해서 투자를 고민하게 하는 물건이네요.

오늘 방문해서 확인한 바에 따르면 C타입은 마감이고, A타입 청약은 1/10(금) 이라고합니다.

청약 방식은 입금순 선착순 이라고 하고요, 1인당 3unit 까지 청약이 가능하다고 합니다. 청약금은 1unit당 500만원 이고요 당첨되면 계약금은 10%이고 중도금은 40~50% 무이자로 진행이 가능하답니다.

생활형 숙박시설은 주택법 적용받는 주택이 아닌 건축법 적용을 받는 일종의 상업시설이라 주택수에 포함되지 않고 대출 규제등에서도 한발 비껴나 있는 것 같네요.

다만 주택이 아니라서 숙소형태로 운영하지 않고 일반적인 임대의 형태로 할 경우 임차인이 전입신고를 할 수 있을 지 없을지를 확인해보아야 할 것 같습니다. 전입신고가 불가능할 경우 임대를 놓는데 어려움이 있을 수 있겠습니다.

여러가지로 고민이 되는 물건이었습니다.

제 블로그 오시는 분들도 방문해보시고 상담도 받아보시고 투자여부를 결정하시는게 좋을 것 같습니다.

2020년 경자년의 첫 포스팅은 이만 마치겠습니다.

새해 복 많이받으세요.

어제는 인천 부평구 삼산동의 대보아파트에 다녀왔습니다.

320세대의 구축 아파트로 현재 재건축조합설립인가가 되어있는 상태입니다.

부동산 소장님과 이야기해보니 2007년부터 재건축을 추진해왔는데 우여곡절 끝에 최근에 재건축조합설립이 인가된 상태이고요. 조만간 사업시행인가를 신청할 예정에 있다고 합니다.

해당 단지는 540세대 27층 아파트 9개동으로 재건축 될 예정이고요.

임대 22세대를 포함하여 일반분양이 200세대 정도 되겠네요.

시공사는 두산건설로 선정이 되었고 맞은편에 두산 위브 아파트가 있어 두산건설 입장에서 두산 타운처럼 만들고 싶어한다는 것 같습니다.

재건축 아파트단지로 총 540세대면 대단지는 아니지만 인근에 대단지가 없어서 540세대가 그렇게 작은 단지는 아니라고 하시네요. 인근에 신축이 없어 해당 단지가 재건축이 되면 신축아파트로 인기를 끌 가능성이 커 보입니다.

인근에 부영아파트가 이주중이라 조만간 멸실 처리하고 철거에 들어갈 예정이라고 하는데 부영아파트에 비해 단지입지가 본 대보아파트가 더 좋기 때문에 재건축 이후에는 더 좋은 가격에 거래될 것 같네요.

단지 바로 옆에 주민센터가 있는데요. 이전이 확정되었고 해당 부지까지 합쳐 재건축이 이루어질 예정입니다.

또한 종상향이 되어 해당 지역은 3종 일반 주거지역이 되었네요.

현재 작은 물건은 1.7억 부터 큰 것은 2.1억까지 매물이 나와있는 것 같고요.

전체 540세대중 84m2 평형은 약 20여세대밖에 계획되어있지 않아서 큰 집을 원하는 분은 현재 지분이 많이 있는 2억 이상의 물건을 잡으셔야 할 것 같습니다.

다만 현재 조합설립인가 단계이기 때문에 소장님께서는 요즘은 진행이 빠르다 라고 하셨지만 불확실성이 큰 상태라고 할 수 있습니다.

좀 더 비싸게 사더라도 관리처분 인가 이후에 구입하는게 확실하기는 하겠네요.

여유자금이 있으신 분은 오래 묵힐수도 있다는 것을 염두에두고 미리 잡으셔도 되겠지만 자금력이 좋은 상태가 아니라면 조금 더 기다려보는 것이 나을 수도 있겠습니다.

저는 제 자금상황과 여러가지 변수들을 고려해서 투자여부를 결정해야할 것 같습니다.

지금 시장상황이 조급해지기 쉬운 상황이면서 동시에 섣부른 투자는 자금이 묶이는 결과를 초래할 수 있는 상황이라서

스스로의 상황에 맞춰 신중히 또는 결단력을 가지고 투자를 잘 해야할 것 같습니다.

제 블로그에 들어오시는 모든 분들께서도 잃지 않는 안전하고 성공적인 투자 하시기 바라겠습니다.

날려먹고 다시쓰는 퇴근길 임장기 Ep.03 입니다.

지난 10월 26일에 다녀왔는데 이제야 쓰네요.

이번에 다녀온 곳은 노원구 상계동의 한 아파트 입니다.

7호선 마들역에서 도보 10분정도 걸리는 위치에 있는 소형 아파트 입니다.

처음 마들역에 내려서는 인근에 정말 아파트 밖에 없는 동네라서 살짝 당황했습니다.

상가나 상권이라고 할만한 것이 너무 아무것도 없어서 그야말로 베드타운으로 보였고요.

새로 만들어진 신도시에서나 볼법한 풍경이더라고요.

지도에서 확인한 바에 따르면 아파트 인근에는 뭔가가 있는 것처럼 보여서 일단은 차근차근 올라가보았습니다.

올라가는 중간에 주민센터, 경찰서 등이 있어서 행정적인 업무를 보아야할 경우 편리하게 이용할 수 있어보였습니다.

이 즈음부터 슬슬 상권이라고 할만한 것들이 보이기 시작합니다.

GS슈퍼마켓도 있고 아파트 상가도 있고, 단지내에 열리는 장터 같은것도 있네요.

지하철역에서 거리는 좀 있지만 단지 인근에 상권이 형성되어있어서 실제 살기에는 편리할 것 같았습니다.

입구에서 상권을 확인하니 마음이 조금 놓이네요. 상품성이 매우 나쁘진 않다고 생각되었는데요.

경매지와 실거래가 등을 통해 미리 확인했던 수익률이 좋지는 않고 현재 시세대비 감정이 높은 물건이라서

이번 회차에 입찰할 생각은 없었지만 가격이 좋아지면 입찰해도 될 것 같아보였습니다.

희망을 갖고 단지내로 들어가보았습니다.

구축이다보니 아무래도 주차공간은 넉넉하지 않아보였습니다.주차가 불편하다는 것은 약점이네요.

구축인데도 음식물 쓰레기 처리방식이 신식이며, 단지관리를 깔끔하게 하고 있는 단지라는 느낌이 들었습니다.

단지를 보고 좋은 인상을 받은 후 해당 호수로 올라가보았습니다.

복도식 아파트라서 선호도가 떨어질 수는 있으나, 올라가보니 전망이 괜찮더군요. 산도 보이고 야경도 예쁘고요.

엘리베이터도 새로 교체한 녀석이라 깔끔하고 엘리베이터 룸이 넓어서 많은 세대에서 자전거를 보관하고 있었습니다.

호불호가 갈릴 수 있는 대목이지만 넓은 공간이라서 어지럽게 번잡한 느낌은 아니었습니다.

소형아파트 입장에서는 이점으로 작용할만하고 그 와중에도 관리는 깔끔하게 되어있어서 좋더라고요.

이렇게 복도를 지나 해당 호수로 가보았습니다.

경매지에서 관리비 미납이 있다는 것을 알고 갔는데 막상 현장에서 단선이라고 적힌 계량기를 보니 마음이 착잡해지더군요.

내려와서 경비실에 혹시나 하고 관리비 미납내역을 확인할 수 있을 지 여쭤보았더니 우편함에 고지서 넣어놨는데 왜 물어보냐고 하시는 것이 입주민으로 오해하신 것 같더라고요.

자연스럽게 꺼내서 보고 다시 넣어놨습니다. 신건에서 입찰할 생각이 없음에도 미리 임장가서 본 이점이 이런 것이 아닐까 싶습니다.

세대 임장을 마치고 맞은편 부동산에 방문하여 급매물건들에 대해서 확인해 보았습니다.

방문전에 확인했던 손품과 다르지 않은 정보들을 확인할 수 있었습니다.

감정가가 높아서 유찰을 예상했었고 예상대로 유찰이 되었습니다.

이제 들어가볼만한 가격이 되기는 한 것 같은데 실제 입찰 여부는 고민을 좀 해봐야할 것 같습니다.

이번 임장에서는 빠른 임장의 이점을 확인할 수 있었습니다.

물건 자체가 괜찮아 보인다면 가격이 안좋아도 미리 가서 확인할 정보들을 확인하는 것이

중요하다는 것이 큰 수확이었습니다.

올해는 날씨도 춥고해서 퇴근길 임장은 어려워질 것 같습니다만

그럼에도 불구하고 최대한 다녀보려고 합니다.

행복한 연말 보내세요.

썼던 글이 날아가서 다시 씁니다.

다시 쓰는 글이다 보니 급 의욕이 떨어지네요.

두번째 임장은 광진구 중곡동에 있는 다가구 주택입니다.

퇴근길 임장은 커브가 아니었다면 참 어려웠을 것 같네요.

대중교통으로 가기에 멀고 불편한 곳들도 있고

차로 다니기엔 길이 너무 막히고...(사실 차도 없습니다만... ㅎㅎ)

커브 덕분에 퇴근길 임장기는 가능한 컨텐츠 인 것 같습니다.

아무튼... 이번에 갔던 중곡동 다가구 주택은 요즘 잘 찾아보기 어려운

도로에서 바로 문이 붙어있는 1층 세대를 가진 건물이었습니다.

군자역을 도보로 이용하기에는 무리가 좀 있어보였지만 바로 인근에 학교도 있고, 골목 1분거리에 구멍가게도 있는데다 상점들이 있는 동네 상권도 가까이에 있어서 생활 여건은 괜찮아보였습니다.

이 건물 바로 옆에는 빌라를 신축분양중이네요.

바로 옆의 물건과 같이 빌라를 올릴 수 있다면 좋겠지만 본건의 경우 땅이 작아서 빌라는 무리인 것 같습니다.

특히 바뀐 주차장 법에 따라 신축 수익률이 좋지 않기 때문에 더더욱 어렵다는 생각입니다.

따라서, 이상태로 임차인을 맞춰야 한다는 가정하에 인근에 신축으로 보이는 빌라들이 상당 수 있어

임차인 맞추는데 시간이 좀 걸릴 것으로 판단딥니다.

개발 호재를 기대하기에도 무리가 있고 역세권이라고 하기엔 좀 먼 위치, 주변의 초등학교와

생활편의성을 고려하더라도 투자 가치가 무척 높다고 하기에는 어려운 것 같습니다.

본 물건에 투자하기 위해서는 상상력이 많이 필요하고 현장 조사도 더욱 면밀히 자주 이루어져야

가능할 것 같습니다.

임장은 10/16일에 했고 바로 21일에 입찰이었던 것으로 기억하는데 또 다시 유찰되었네요.

다른 투자자들 눈에도 어려워보였나봅니다.

퇴근길 S01.EP.02는 한번 날려먹고 다시 쓰느라고 요정도로 마무리 하겠습니다.

지난 23일에 다녀온 EP03도 최대한 빠르게 포스팅하겠습니다.