온s아빠의 추월차선타기

이 글은 올릴지 말지 고민이 많았습니다.

이게 꽤 민감한 주제라서 사람마다 처한 상황과 입장에 따라 다른 견해를 가지고 있는 것이라서요.

아무튼 일단 시작했으니 글을 써보려고 합니다.

최근 공동주택 공시가격이 발표가 되었습니다.

공시가격은 재산세와 종합부동산세등의 과세의 기준이 되기 때문에 매우 중요합니다.

http://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm

부동산 공시가격 알리미 사이트로 들어가시면 공시가격을 확인하실 수 있습니다.

다음과 같은 화면을 보실 수 있는데요.

주소와 단지를 선택하시고 동, 호수를 선택하시면 아래 표에 2019년 2020년도 공시가격을 확인하실 수 있습니다.

본인 소유의 주택뿐 아니라 구입을 고려하시는 주택의 공시가격도 확인이 가능합니다.

개인정보를 요구하는 것이 아니니까요.

생각하시고 계신 물건의 공시가격 변동 추이를 보시면 정부에서 해당 지역과 물건에 대해

어떤 의도를 가지고 있는지 확인할 수 있을 것 같습니다.

투자하실 때 참고할만한 요건인지는 모르겠지만 필요하신 분은 참고하실 수 있을 것 같습니다.

공시가격이 너무 높거나 낮다고 생각하시면 인터넷 의견제출 바로가기를 통해서 의견을 남길 수 있는데

사실 받아들여지는 경우는 별로 없는 것 같습니다.

이번 결과로 부담이 커지신 분들도 계실테고 별 문제 없으신 분들도 계실텐데

슬기로운 판단과 결정으로 좋은 결과 만들어가시기 바라겠습니다.

다음주도 활기찬 한 주 되세요.

추월차선 타고 아우토반으로 가려고 이것저것 맨땅에 헤딩해보고 있는 온s아빠 입니다.

추월차선을 타기 위해, Passive Income을 얻는 수단중의 하나인 부동산,

부동산 투자방법중에서도 적은 투자금으로 투자해볼 수 있는 방법인 경매를

지난해부터 본격적으로 공부도 하고 실제 투찰도 해오고 있습니다.

그 전에도 경매에 대해서는 들어봤고 주변에 경매 투자를 했던 친구도 있었지만

명도에 대한 거부감과 막연히 어렵다는 생각에 멀리했었는데요.

지난해 부동산 법인을 설립하고 본격적으로 공부하고 보니

경매투자자가 나쁘다는 인식이 잘못된 것이라는걸 이해하게 되었고,

경매 투자의 효율성 확보를 위해 유료경매사이트의 가입이 필요하다는 것을 알게되었습니다.

그래서 우리나라 대표 경매사이트인 지지옥션과 굿옥션에 들어가보았는데

이용 요금이 정말 비싸더라구요.

특히 경매 초보자 입장에서 그정도의 비용을 들여서 이용하는 것이 경제적이고 효율적인가하는

의문이 들만큼 고가의 이용료를 받고있더라구요.

지지옥션의 1년 전국 이용료는 114만7천원, 굿옥션은 92만 6천원 입니다.

http://www.ggi.co.kr/

http://www.goodauction.com/help/pay_guide.php

그 다음으로 사용자들이 있는 스피드 옥션의 경우 65만원에 1년 전국 열람이 가능한데요.

저한테는 인터페이스가 익숙치 않아서 좀 불편하더라구요.

http://www.speedauction.co.kr/

기본적으로 대법원경매사이트에 나오는 정보를 투자자가 쉽고 편리하게 사용할 수 있도록

재배치해서 서비스하는 것인데 말이지요.

물론 등기부 등본이나 건축물 대장과 같은 직접 손품, 발품, 비용을 들여서 확인해야할 문서들이

기본적으로 제공된다는 점은 큰메리트가 됩니다.

그럼에도 불구하고 많은 강사분들이나 먼저 경매 투자를 하고 계신 선배님들이 말씀하시길,

유료 경매정보 사이트는 필수다 라고 말씀하시더라구요.

그래서 알아본 결과, 탱크 옥션이 이벤트로 1년 전국을 30만원에 열람할 수 있도록 해주는 것을 알게되었습니다.

바로 신청하고 지금까지 잘 이용해왔는데 이제 만료기한이 이틀 남은 시점에서 다시 연장을 하느냐

더 비싸지만 더 좋다는 지지옥션이나 굿옥션으로 가느냐 고민이 되는 시기가 되었습니다.

이벤트로 저렴하게 가입해서 쓰고 있었는데, 연장하려고 하니

정상금액인 50만원을 지불해야 한다는 점 때문이었습니다.

사실 탱크옥션을 쓰면서 느낀점은 유료 치고는 편리함의 정도가 떨어진다는 것이었는데요.

탱크 옥션 사용하기전에 쓰던 두인경매와 인터페이스는 매우 유사하고,

서비스하는 정보의 양과 질이 크게 차이나지 않는다고 느껴지더군요.

물론 유료이니만큼 등기부등본을 비롯한 각종 서류가 기본 제공된다는 점은 좋지만

1회 열람시 700원인 등기부 등본을 편하게 보기위해 50만원을 쓰느냐라는 점인데,

두인경매의 경무 프리미엄서비스를 신청하면 비슷한 정도의 서비스를 25만원에 이용할 수 있기 때문이지요.

http://www.dooinauction.com/index.php

그러다보니,

1. 이용하던 익숙한 서비스를 계속 이용하고 관심물건 목록을 유지하는 이점이 있지만
   비용이 높아지며 만족도가 그렇게 높지는 않은 탱크옥션을 그대로 사용하느냐?
2. 비슷한 서비스라면 예전에 사용해본 경험도 있고 인터페이스도 비슷하여
   이질감이 적은 두인경매를 프리미엄서비스로 이용하느냐?
3. 모두가 좋다고 이야기하는 더 비싸지만 더 편리하고 많은 서비스를 제공하는
   지지옥션이나 굿옥션을 이용하느냐?
4. 조금 더 고민해보면서 조금 불편하더라도 당분간 무료사이트를 이용하느냐?

의 기로에 서게 되었습니다.

일단은 지지옥션이나 굿옥션으로 마음이 기운상태인데요.

지지옥션의 경우 밸류맵과 연동이 되어있어서 토지와 건물의 가격을 비교하기에 편리하다는 메리트가 있고

굿옥션의 경우 가입시 부동산 서적을 선물로 제공해주며, 경매사건의 입찰결과를

가장 빠르게 서비스 한다는 것 같습니다.

주택보다는 토지와 상가, 기타 건축물에 관심이 더 크게 있어서

밸류맵에 연동되는 지지옥션이 편리할 것 같지만 일단 비용이 제일 비싸다는 점과

일일무료체험으로 사용해보았던 굿옥션이 나쁘지 않았는데다 서적도 서비스로 제공한다는 점등

굿옥션의 장점에 마음이 조금 기울어있는데요.

남은 이틀간 우선 탱크옥션에 남아있는 제 관심물건 목록을 정리하고,

그 후에 지지옥션 일일무료체험 신청해서 사용해본 후 결정할 것 같습니다.

위에 언급한 4가지 사이트의 특징을 검색해서 아래표와 같이 정리해보았습니다.

탱크옥션의 관심물건 목록을 정리하면서 제가 주로 관심을 가지고 보았던 지역만을

선택해서 서울수도권 및 추가 한 지역 정도로 가입하는 것도 고려중입니다.

지역별로 가입하는 것이 더 비싸지만 총 금액은 더 싸니까요.

유료사이트사용하고 계시는 분들께서는 사용하시는 서비스에 대해 추천 댓글 주시면 감사드리겠습니다.

아직 사용하지 않고 계시는 분들은 남겨드린 링크를 통해서 무료체험 해보시고

맞는 서비스를 선택하시면 좋을 것 같습니다.

일단 한번 사용하게 되면 비용이 크고 관심물건 목록등 때문에라도 다른 서비스로 옮기는 것이 쉽지 않기 때문입니다.

부동산 투자자 특히 경매 투자자분들의 많은 댓글과 조언 부탁드리겠습니다.

고맙습니다.

오늘은 봄이 오는 길목에서 아주 중요한 용무가 있어 안성에 다녀왔습니다.

작년에 매입한 토지에 제 3자가 경작하던 작물들이 있었는데요.

http://kko.to/vd7OYWVjM

내 소유의 토지라 하더라도 무단경작하는 작물을 임의로 철거가 불가능하기 때문에

겨울 나기를 기다렸다 작물들 추수가 끝난 이후에 더이상의 신규 경작을 막기 위해서

안내판(혹은 경고장)을 설치하러 방문하였지요.

우선 토지 남서쪽에 아래와 같이 안내 표지판을 설치했는데요.

남쪽 도로와 서쪽 도로 코너에 설치하여 모든 방향에서 잘 보이도록 설치하는게 좋다 싶었습니다.

추가로 후면 출입구에도 하나 설치하였습니다.

경작하시는 분들이 주로 출입하시는 곳이 이쪽이라 이쪽에 설치하는 것이 효과적일 것 같더라고요.

마침 인근에서 경작하시는 분들 만나서 토지주임을 밝히고 토지의 범위에대해서도 설명드렸습니다.

준비한 두개의 안내판을 설치하고 토지를 한바퀴 돌아보는데

남동쪽에 차량이 진입한 흔적과 토사를 외부에서 반입한 흔적이 있더라고요.

그래서 남서쪽 안내판을 이설하기로 했습니다.

사진에 보면 새 토사를 부어서 경작할 준비를 마쳐놓은 상태로 보여지는 부분이 있는데요.

조금만 늦게 방문 했어도 작물을 심어서 경작을 시작했을 것 같더라고요.

이제라도 설치해서 다행이라고 생각되네요.

혹시 필요하신 분 참고가 되실까 싶어 아래와 같이 문구 올려봅니다.

법인으로 또 공동투자하여 함께 보유하고 있는 토지라서 위와 같이 적었습니다.

다음번에 작성할 대에는 주소도 함께 명기해야 하지 않을까 싶습니다.

이제 3월이네요. 우한폐렴 코로나-19 바이러스때문에 걱정도 많고 경제도 어려운 시점이지만

봄날이 오면 곧 좋아지겠지요.

행복한 봄이 되시기 바라겠습니다.

2020년 첫 퇴근길 임장기 Season 2의 첫 임장기 입니다.

사실 임장 다녀온지는 꽤 되었는데요.

은평구에 위치한 상가물건입니다.

경매로 나온 역촌동 상가이고요.

코너위치의 5층 상가건물 2층에 위치한 학원,당구장, 3층에 위치한 정형외과 물건이었지요.

사진과 지도로 보았을 때, 길도 넓고 좋아보이더군요.

지하철이 없는게 조금 아쉬웠지만 상권만 좋다면 괜찮겠다 싶었고요.

학원과 병원이 임차가 맞춰져 있어서 더욱 좋아보여서 부푼마음을 안고 퇴근과 함께 달려가보았습니다.

코너에 위치한 5층건물,

1층엔 이디야, 휴대폰 판매점, 안보이는 코너에는 파리바게뜨가 입점해있었습니다.

재활의학과 의원과 가정의학과 의원, 학원에 PC방까지...

상가 구성이 괜찮아보여 기대감이 높아졌습니다.

본격적으로 들어가보기 전에 인근의 편의점에 들러 임대료를 문의해봤습니다.

10평정도 되는데 월세 100만원 내고 계시더라고요.

대로변 1층 상가임을 고려하면 경매 물건지 2층 28평 100만원 63평 200만원 그리고 3층 49평 242만원은

적절한 금액이라고 생각되었습니다.

다만 3층물건은 병원에서 배당요구를 하지 않아 전액 인수건으로,

해당 병원에서 입찰할 계획이 아닌가 생각되었지요.

2층 학원 3억원, 당구장 6억4천만원, 3층 병원 4억 8천만원의 감정가로

3층은 포기하고 2층 학원을 타겟으로 보고 건물로 들어가보았습니다.

외관과는 다르게 작은 엘리베이터에 살짝 당황이 되었습니다.

규모가 상당해 보였는데 이게 뭐지? 이런 생각이 좀 들었고요.

이어서 화장실을 보고는 경악했습니다.

기대가 실망으로 변해가며, 여기 건물은 관리를 거의 하지 않는게 아닌가 싶었습니다.

불안함을 안고 2층으로 올라갔습니다.

학원과 당구장을 합하면 100평에 가까운 크기인데....

그에 비해 복도가 말도 안되게 좁네요.

내리자 마자 코앞에 있는 당구장과 막힌 벽에 문만 덩그라니 보이는 학원...

차마 학원에는 못들어가보고 당구장에서 당구라도 한게임 치면서 짜장면 먹고 와야지 하는 마음으로 왔는데...

당구장에 손님이 아무도 없네요. ㅠㅠ

급 회의가 들었습니다.

하지만 데이케어 창업자를 임차로 들이면 되겠다는 마음으로 갔던거라서

마음을 다잡아 보았습니다.

장점이라면 바로 위층에 정형외과가 있고 엘리베이터가 있다는 점

단점이라면 크기가 좀 작고 건물관리가 매우 훌륭하지는 않아보인다는 점

일단 주변을 돌아보고 부동산에 들어가서 문의를 좀 해보기로 했습니다.

일단 이쪽 블럭에 부동산이 안보이네요 ㅠㅠ

길 건너편 언덕을 올라가니 부동산이 한 곳 있네요.

그런데!! 바로 부동산 앞에, 옆에, 방문요양센터가 두 곳이 있네요.

심지어 염두에 두고 있던 아리아 케어가 데이케어는 아니지만 방문요양센터가 뙇!!

심란하네요.

게다가 부동산 소장님과의 면담 결과

해당 지역은 인구 구성이 노인분들이 대부분으로 별다른 상권이 형성되어있지 않다는 말씀을 들었습니다.

병원밖에 되는 업종이 없다하시더라고요.

결국 저는 입찰을 포기했습니다.

신건에서 낙찰받으면 힘들어질 수 있겠다는 생각이었고요.

유찰이 될 것 같지는 않았지만 혹시 유찰되면 그 다음에 생각해보자고 마음먹었습니다.

경매 결과는.

학원과 병원은 낙찰이 되었습니다.

학원물건은 감정가에 아주 조금만 더 적어서 단독으로 낙찰 받아가셨고

병원은 예상대로 병원에서 낙찰 받아가셨네요.

배당신청을 안하시고 6천만원 보증금이 전액인수인 상황에서 유찰을 기다려서 싸게 받을 수 있었을텐데

126%인 6억천만원에 입찰을 하셔서 받아가셨더라고요.

외부 투자자가 보기에는 별로 매력적으로 보이지 않을 물건 같았는데...

직접 영업을 하고 계시는 입장에서는 좋은 물건일 수 있었나봅니다. 

당구장 물건은 유찰되어 다음차수를 기다리고 있지만

저는 아직은 그림이 그려지지 않아서 투찰 계획은 없습니다.

조금 더 유찰되는걸 기다려보고 뭔가가 보이면 그때 입찰을 고려해보려고 합니다.

좋은 그림을 가지고 계신 고수분 께서 그전에 받아가시면 할 수 없고요.

날이 궂어 한동안 퇴근길임장기를 쉬고 있는데

조만간 날이 좀 풀리면 Season 2 계속 이어나가겠습니다.

많은 관심 부탁드립니다.