온s아빠의 추월차선타기

이어서 6.17 대책의 중반부에 대해 읽어보겠습니다.

지난 포스팅
6.17 대책 읽기 (1/3)

3. 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화 입니다.

첫번째로 개발호재 등 과열 우려지역 실거래 기획 조사 시행 이라는 것인데,

현재 9억원 이상의 고가 주택에 대한 실거래 조사를 상시 수행하고 있으며,

잠실 MICE, 용산 정비창 인근에 기존 조사보다 강화된 실거래 기획조사를 착수했다고 합니다.

이를 통해 향후에 편법증여, 대출위반, 실거래 허위신고등을 적발하여 과태료 부과 및 금융위,

국세청 등에 통보하겠다는 것이며, 개발계획이 발표된 곳에 대해서는 고강도 기획조사를 실시한다고 합니다.

그런데 도대체 "기획 조사"라는 것이 무엇인지는 나와있지기 않네요.

어감상 함정수사를 하겠다는 말처럼 들리기도 합니다.

두번째로는 자금조달 계획서 제출 대상 확대 입니다.

현재는 투기과열지구 및 조정대상지역내 3억원 이상 주택거래시에 제출토록 되어있는 것을

해당지역내 거래가액과 무관하게 전부 제출토록 한다는 이야기 입니다.

실수요자들에게 무슨 도움이 되는 정책인지 모르겠습니다.

세번째는 자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상 확대입니다.

현재 투기과열지구에서 9억원 초과 주택 거래신고시 자금조달 계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를

입증할 수 있는 증빙자료를 제출토록 되어있습니다만, 향후에는 해당지역내 거래가액과 무관하게

증빙자료를 첨부하여 제출토록 하였습니다.

서울의 경우에는 전지역이 투기과열지구이기때문에

서울에서 집을 사려면 자금조달계획서와 증빙자료를 제출해야하게 되었습니다.

4. 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화 입니다.

첫째로 규제지역내 주택담보대출 취급시 전입, 처분요건 강화가 그것입니다.

무주택자의 경우에는 현재 투기지역 및 투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택 담보대출을 받는 경우,

1년내 전입 의무를 부과하고 있으며 조정대상지역의 경우에는 2년내 전입 의무를 부과하고 있습니다.

앞으로는 전 규제지역내 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월내 전입 의무가 생기게 되었습니다.

1주택자의 경우에는 무주택자가 받는 규제에 더해 동일한 기간내에 기존 주택처분까지 마쳐야 합니다.

가계의 자금 계획과 인생 계획을 6개월까지만 보고 해야하는 규제라고 생각이 되는데

과도한 규제가 아닌가 생각됩니다. 특히 1주택자의 경우 기존 주택도 6개월 이내에 매도를 해야한다는 것인데,

시장상황과 입지등을 고려하지 않은 규제라고밖에 생각되지 않습니다.

두번째 보금자리론 대상 실거주 요건 부과 입니다.

현재는 전입 의무가 부과되지 않고 있으나, 앞으로는 보금자리론 이용시 3개월내 전입 및 1년이상 실거주 유지 의무를 부과하고 위반시 대출금을 회수한다고 합니다.

1년이상 실거주는 일단 접어두더라도 3개월내 전입이라는 조항은 매수자 입장에서 선택의 폭이 제한되는 규제이며,

보금자리론을 이용하는 계층을 고려할 때 실수요자 보호라는 취지와는 맞지 않는 규제인 것 같습니다.

세번째 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화 입니다.

현재 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증을 제한하고

9억원 초과 주택 구입시 대출을 즉시 회수하고 있으며 다주택자에 대해서도 전세대출 보증이 제한되어 있습니다.

앞으로는 투기지역, 투기과열지구내에서는 3억원 초과시 전세대출 보증 제한 대상이 되어 가격조건이

급격하게 낮아지게되었는데요 해당 규제지역이라면 3억원대의 주택이라면 빌라뿐일텐데,

아파트는 물론이고 빌라도 규제하겠다는 이야기로 받아들여집니다.

네번째는 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소 입니다.

이 항목은 1주택자에 대한 규제만 변경이 되었는데요 기존 수도권 4억, 지방 3.2억원이던 보증한도를

1주택자에 대해서는 2억원으로 인하한 것입니다.

규제항목들을 보면 볼수록 무주택자로 남든지 다주택자로 가서 아무런 혜택(?)이 없는 상태에 익숙해 지던지

양단간에 선택하도록 하는 정책이라고 보여지는데, 다주택자로 가는길은 점점 어렵게 만드는 것 같습니다.

지난 글에서도 언급했던 붕어, 개구리, 가재는 개천에서 자꾸 나오려고 하지 말라는 메세지 같네요.

다음으로는 정비사업 규제를 정비 한다고 합니다.

1. 재건축 안전진단의 투명성, 공정성 강화 입니다.

첫번째로 안전진단에 대한 시, 도 권한 강화로 현재 시군구에서 선정하고 관리하는 1차 안전진단 기관 선정을

시, 도에서 담당하는 것으로 변경하고 2차 안전진단 의뢰 역시 시, 도가 담당한다는 내용입니다.

시, 도지사가 안전진단 기관 선정에 관여하고 싶은 이유를 잘 모르겠습니다.

안전진단 결과를 조작하여 재건축, 재개발등을 불가능하게 하려는 의도가 아닌지 의심되기도 하고요.

2. 부실 안전진단기관에 대한 제재 강화 입니다.

현재 보고서 허위작성에 대한 처벌(징역 2년 이하)은 있으나 부실작성에 대한 처벌 규정이 없으므로,

이에 대한 과태료(2천만원)을 신설하고 적발시 안전진단 입찰제한(1년)의 불이익을 주겠다는 이야기입니다.

부실에 대한 판단은 시,도지사가 하겠지요?

최근 정부의 정책과 보조를 맞춘 공공기관의 평가가 실적이 처참함에도 불구하고 높게 책정되었다는 기사를 접한터라

안전진단 부실 판정도 이와 같은 일이 일어나지나 않을지 걱정입니다.

3. 2차 안전진다 시 현장조사 강화입니다.

현재는 1차 진단결과에 대한 적정성 검토시 서류심사 위주로 검토하고 있다고 합니다.

따라서, 2차 안전진단 기관의 현장 조사를 의무화 한다고 하는데 1차 안전진단 이전에도 현지 조사를 하고,

1차 안전진단 중에도 현장 조사를 당연히 할텐데 그렇다면 사진이라든지 각종 자료들을 통해

충분한 근거를 가지고 작성한 진단보고서를 적정성 검토가 목적인 2차 안전진단에서 왜 시간과 돈을 들여

추가 현장조사를 해야하는지 잘 이해가 가지 않습니다.

시간끌기와 예산낭비라는 생각입니다.

4. 2차 안전진단 자문위원회의 책임성 제고입니다.

현재 공공기관에서 검토한 2차 안전진단의 최종점수(안)가 공개된 상태로 심의하기 때문에,

위원들이 판정에 대해 부담을 가지고 책임있는 자문에 한계가 있다고 분석하고 있습니다.

따라서, 평가분야별로 개별, 분리 심의하고 자문위원에게 총점은 비공개로 하는 것으로 변경합니다.

이 항목에 대해서는 공무원들이 누워서 침뱉기를 하고 있다고 느꼈습니다.

그동안 공무원과 공공기관에서 어떻게 해왔는지를 자백하고 있는 것 아닌가요?

총점을 비공개로한다는 것도 신뢰가 가지 않습니다. 그들이 원하는 업체에 진단 업무 몰아주기가 될 것 같다는

걱정이 현실이 되지 않기를 바라겠습니다.

2. 거주 요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용 입니다.

아주 말도 많고 탈도 많은 규제였는데요. 현재는 재건축 사업에서 거주여부와 관계 없이 모든 토지등 소유자에게

조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양 신청이 가능하기 때문에

앞으로 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지

2년 이상 거주한 경우에 한하여 분양 신청을 허용한다고 합니다.

이게 진짜 말인지 방군지 모르겠네요.

임대사업자 등록 등으로 자가 거주가 불가능하신 분들이나 기타 개인 사정으로 실거주가 어려운 분들은

이렇게 시간이흘러 어느 순간 조합원 분양시점을 맞이하게 되면 강제로 현금청산 대상이 되어

집을 날리게 되는 것이라고 이해가 됩니다. 이게 정상인건지 모르겠네요.

3. 재건축 부담금 규제 개선 입니다.

첫번째로 재건축부담금의 본격 징수 시작 입니다. 제목을 재건축 부담금이라고 써서 실체를 숨기는 것 같은 느낌인데

결국 지난 2019년 겨울 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 합헌 결정에 따라

본격적으로 뜯어가겠다는 선언입니다.

언젠가 정권이 바뀌고 법무부와 헌법재판소의 독립성이 회복된 후에는 파기되어야할 결정이라고

개인적으로 생각하고 있습니다.

소득세를 낸 이후에 내 손에 들어온 돈으로 주택 구입시에 취등록세를 내고 보유중에 재산세와 종합부동산세를 내면서 보유하다가 재건축을 통해 새집이 되면 실제 매도시점에서 얼마가 될지는 모르지만 일단 주변시세 대비 취득시점의

가격이 매우 낮았을 것이므로 가만히 앉아서 이익을 얻었기 때문에(실제 손에 쥔 돈은 0원이더라도) 그 차액에 대해

국가에서 일부 환수하겠다라는 것이며 향후 재산세와 종합부동산세는 환수 이전의 금액을 바탕으로 산정해서

납부토록 할 것이며, 매도시에는 양도 차익에 대해 양도소득세도 부과하겠다는 것일텐데 몇중으로 과세하는 것인지 모르겠네요.

실제 재건축 이후에 매도를 했다면 이익이 있겠지만 매도하지 않은 상태에서

실현되지도 않은 이익에 대해 과세한다는 것이 어떻게 합헌결정이 났는지 도무지 이해할 수가 없습니다.

아무튼 이번 규제에 대해 시뮬레이션한 결과 강남 5개단지는 평균 4.4~5.2억원, 강북은 1,000~1,300만원,

수도권 2개 단지는 60~4,400만원의 부담금이 부과될 예정이라고 합니다.

어이없네요.

두번째로 실효성 있는 시행을 위한 제도 보완이라고 하는데

현재 부담금 산정 기준 논란이 있기 때문에 재건축 부담근 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정시 동일한 공시비율을 적용하겠다고 합니다. 2020년 12월 "재건축초과이익 환수에 관한 법률" 개정 후에

최초 재건축부담금 부과 조합부터 적용한다고 하는데 집권당 원하는대로 개정이 될테니

재건축 조합원 특히 강남 재건축 조합원 분들은 마음의 준비를 해두셔야겠습니다.

오늘은 본격적으로 규제를 읽다보니 화도 나고 답답하기도 하고 억울하기도 하고 그렇네요.

재초환 같은 묵직한 한방을 맞는 입장은 아니지만 타고 올라가려고 했던 사다리들이

점점 사라져가는 모습을 실시간으로 목격하고 있으면서 오는 절망감 때문인데요.

그럼에도 불구하고 저는 따뜻하고 예쁜 개천보다 춥고 추할지도 모르는 둑방 너머로 올라가 보렵니다.

사다리가 계속 사라지고있지만 벽을 타고서라도 올라가봐야겠다고 다시한번 다짐해 보면서

오늘은 여기까지 하고 다음번에 마지막 후반부를 읽어보겠습니다.

읽어주셔서 고맙습니다.

22번째 대책!! 6.17대책이 발표되었습니다.

정식 명칭은 "주택시장 안정을 위한 관리방안" 이지요.

본문은 아래 국토교통부의 블로그에서 확인하실 수 있습니다.

국토교통부 블로그 - 주택시장 안정을 위한 관리방안

안그래도 평택 물건의 잔금 대출 문제로 골머리를 썩고 있던 와중에,

평택이 이번 대책으로 규제지역으로 편입되면서 매우 복잡하고 머리아프게 되어버렸습니다.

17일에 대책 발표하고 18일까지 사전승인을 받지 않으면 개인 대출은 불가하다 하여

일단은 임대사업자 등록을 하고 사업자 대출로 처리하는 것으로 가닥을 잡았습니다.

이후에도 계속적으로 복잡해지고 규제가 강해질 것 같아서 우선 이번 대책은 찬찬히 읽어보기로 했습니다.

1장은 주택시장 동향 및 평가로,

제 1절에서 최근 주택시장 동향에 대해 이야기하고 있습니다.

12.16 대책 후 전반적 안정세를 유지하고 서울 주택가격도 9주간 연속 하락 하였으나,

서울은 보합 상승 추세로 전환하였고 개발호재 인근 지역의 상승세도 동반되었으며

경기도의 신규 조정지역의 상승폭은 소폭 둔화되었으나,

최근 안산, 군포 등 비규제지역을 중심으로 과열 양상이 지속되고 있고,

대전, 청주등은 비규제지역으로서 대체 투자수요가 지속적으로 유입되고 

특히 청주는 최근 개발호재 발표되며 단기간에 급등하고 있다고 동향을 밝히고 있습니다.

또한 법인 거래 및 갭투자의 증가세도 뚜렷하다고 하네요.

따라서 규제를 할 수 밖에 없다는 이야기를 하고 싶은 것 같습니다.

제 2절에서는 시장상황 평가를 하고 있는데요.

이 절에서 매우 중요한 이야기이지만 작은 글씨로 적혀있는 문장이 있는데,

바로 이것입니다.

* 자금의 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준

  (주) M1(협의통화)은 현금통화와 요구불예금 수시입출식예금(투신사 MMF 포함)의 합계를,
       M2(광의통화)는 M1과 만기 2년 미만 금융상품(예적금, 시장형 및 실적배당형, 금융채 등)의 합계를 말합니다.
       - 출처: 매일경제

즉, 시중에 돈이 엄청나게 많이 풀려있어 유동성이 역대 최고라는 이야기 인데요.

금리가 매우 낮고 유동성이 어마어마하게 높은데 경기도 좋지 않아서

투자자들이 투자할 만한 양질의 투자처가 마땅히 없기 때문에

현실적으로 부동산에 돈이 몰릴 수 밖에 없다는 전망이 가능하며,

실제 정부에서도 이를 우려하고 있다는 이야기인 것 같습니다.

2장에서는 정책 대응 방향을 이야기 하고 있습니다.

"투기수요 근절, 실수요자 보호"라는 원칙 아래 주택시장 과열 요인을 차단하고, 기존 대책의 후속조치를 차질 없이 추진 한다는 대전제를 밝히고 6가지 대응방안을 내놓았는데요.

규제지역을 넓히고, 일부 토지거래허가구역으로 지정하고, 대출 규제를 강화하며, 재건축 조합원 분양요건 강화 및 법인 규제의 5가지 규제책과 지난 대책의 후속조치 추진 이라는 한가지 공급정책을 내놓았습니다.

나머지는 전부 규제이며 실수요자에 대한 보호책은 찾아볼수가 없기 때문에 마지막 공급 정책을 한번 알아보겠습니다.

1. 주택시장 안정화방안 (12.16대책) 후속조치

   - 분양가 상한제 및 12.16대책 관련 5개 법률 신속 개정

2. 수도권 주택공급 기반 강화방안 (5.6) 후속조치

   - 공공 참여 가로주택정비사업 1차 공모 사업지구 선정 및 2차 사업지 공모 착수 (8월)

   - 공공 재개발 시범사업 공모 (9월)

   - 준공업지역 민관합동사업 공모 (9월)

   - 오피스 상가 주고 용도변경사업 시범사업 선정 (10월)

일단 써놓고 보니 실질적인 공급은 없을 것 같다는 생각이 듭니다.

가로주택정비사업과 같은 것은 주택 공급의 효과가 없다는 생각이지만 그럼에도 불구하고 있다 친다손 치더라도

실질적으로 공급되는 것은 없고 공모만 하는 수준인 것 같고, 나머지 조치들 역시 공모하고 시범사업을 선정하는

그런 단계에 머물러 있습니다.

즉 공모에 실패하면 아무것도 못하는 것인데 구체적으로 어떻게 할지는 더 알아보고 지켜봐야할 것 같습니다.

제 3장에서는 주택시장 안정을 위한 관리방안에 대해 기술하고 있습니다.

1. 과열지역에 투기수요 유입 차단

이 조치는 규제지역을 늘린 것 뿐 아니라 대출규제와 추가 과세 및 재건축 조합원에 대한 규제, 분양권의 전매 제한,

기타 3억 이상 주택 취득시 자금조달 계획서 신고의 의무화 조치 입니다.

여기서 의문인 것은 실수요자에 대한 예외조항이 왜 없을까 하는 것인데요.

무주택자중에서 주택을 신규로 구입한다면 신축 아파트를 구하고자하는 비율이 대부분일텐데,

서울, 수도권에서 신축 아파트의 가격이 대출이 없이 또는 매우 적은 대출금으로 구입한다는 것은 사실상

불가능할 정도로 높은것이 현실인데 무주택자도 똑같이 대출을 규제 받고 있습니다.

가계 대출 부실이 우려된다면 DTI제한만으로도 충분할 것 같은데 조정대상지역의 DTI는 50%, 투기과열지구는 40%로 제한을 두고 LTV역시 9억 이하는 50%와 40%, 9억 이상은 30%와 20%, 투기과열지구에서 15억 초과는 0%로

무주택자도 역시 동일한 규제를 적용받는 다는 것은 좀 앞뒤가 안맞지 않나 하는 생각이 듭니다.

실수요자를 보호하겠다면 무주택자에게는 지역에 관계 없이 LTV는 최대한 인정해 두되 DTI 50~60% 한도 내에서만

대출이 가능하도록 하면 충분하지 않나하는 생각입니다.

결국 이러한 조치 때문에 현금 부자들만 대출없이 양질의 주택을 독점하는 구조를 만들고 있는 것이 아닌가 싶네요.

2. 주요 개발호재지역 토지거래허가구역 지정.

6.23부터 효력이 발생하는 토지거래허가구역 지정 입니다. 이 지역에 매도나 매입 계획이 있으셨던 분들은

지금 이 글을 쓰고 있는 시점이 21일 일요일 이므로 22일 월요일까지는 거래를 마치셔야합니다.

말들이 많은 규제인데, 당장 입주하는 실거주자외에는 허가해주지 않겠다는 이야기가 있는데요,

전세끼고 구입해서 사정상 당장 입주는 못하지만 1년후에 입주할 계획이 있는 경우, 허가가 되지 않습니다.

1년후에 구입하면 되지 않냐고 하실 수 있겠지만 그 1년사이에 가격이 그대로이거나 하락한다면 매수자 입장에서

좋겠지만, 가격이 오른다면 구입할 수 없게될지도 모릅니다.

하지만 벌써부터 해당사항이 없는 물건에 대한 정보도 돌아다니고 있고

시장의 불안이 점점 커져나가고 있는 것 같습니다.

글이 길어져서 이후는 다음 포스팅에서 이어가겠습니다.

총 27페이지의 문서 중 9페이지 까지에 대한 이야기를 해보았는데요.

9페이지씩해서 총 3편의 글로 정리해보겠습니다.

개인적으로도 갑자기 자금계획부터 많은 것들이 틀어져서 당황스럽지만

실질적으로 주택시장이 안정되고 주택 구입을 원하는 실수요자들에게 도움이 되는

그런 정책이었다면 환영했을 수도 있었을 것 같은데,

읽어보면 그렇지 않은 것 같아서 씁쓸합니다.

조모 전 민정수석 겸 전 법무장관이 트위터에서 했던 말이 계속 떠오르네요.

"중요한 것은 용이 되어 구름 위로 날아오르지 않아도,

개천에서 붕어, 개구리, 가재로 살아도 행복한 세상을 만드는 것이다.

하늘의 구름 쳐다보며 출혈경쟁 하지 말고

예쁘고 따뜻한 개천 만드는 데 힘을 쏟자!"

- 2012년 3월 2을 그의 트위터에서...

“본 링크는 파트너스 활동을 통해 일정액의 수수료를 제공받을 수 있습니다."

이전 투어중 임장기에서 살짝 다뤘던 평택 상가 경매결과를 확인했습니다.

합사 근무중이라 경황이 없었고 오랜만에 다음 일정을 확인하려고 들어갔는데

낙찰이 되어있네요.

이전포스팅
투어(연휴 맞이 전국 반주 1일차) 중 임장

경매지 먼저 보겠습니다.

지난 포스팅에서도 밝혔지만 저는 개인적으로 투자 매력이 아직 없다고 느껴서 입찰하지 않았습니다만

투자매력을 느끼신 분이 계셨네요.

가격만 보면 충분히 괜찮은 것 같긴합니다. 감정가 3억짜리가 1억 천만원에 낙찰이 되었고,

전용면적이 35평이니 평당 300만원선이면 괜찮은게 맞다 싶은데요.

그럼에도 불구하고 상권이 죽어있어서 더 유찰되기를 기다렸었는데 아쉽습니다.

아쉽지만 활용방법이 아직 생각나는게 없어서 무리하게 잡을수는 없었습니다만

향후 어떻게 변할지 봐야겠습니다.

내년 이맘때 찾아가봐야겠습니다.

경기도 나쁘고 투자환경도 좋지 않은 시점에 잃지 않는 투자하시기 바라겠습니다.

지난 포스팅.
투어(연휴 맞이 전국 반주 1일차) 중 임장

전국 반주 투어 셋째날.

울진에서 속초로 가는 길에 평소 관심을 가지고 있던 경매 물건이 있어 들러보았습니다.

이틀째 300km 이상을 달렸지만 오늘은 첫날과 같이 이동거리가 길지 않아 삼척을 거쳐 가는 루트로 잡았지요.

오후 비소식이 있어 일찍 출발한 덕분에 좋은 날씨에 상쾌하게 도착했습니다.

가는동안 루트도 코너가 많고 차량 통행이 많지 않아서 라이딩 자체의 즐거움도 많았고요.

즐겁게 달리다보니 금새 도착했네요.

우선 경매지부터 보여드리겠습니다.

약 38평 토지에 17평짜리 단층 주택을 지었네요.

주소가 약간 꼬여있고 인접 필지를 일부 침범한 것 같긴한데 건물이 침범한게 아니라면 큰 문제는 아니라고 보고

사진으로 봤을 때 민박집 간판도 걸려있고 앞마당도 좀 있어서 휴가때 들러서 쉴 아지트로도 쓰면서

나중에 민박이나 게스트하우스를 운영해도 되겠다 싶었습니다.

주변 주택들이 모두 민박집으로 운영되고 있는 것 같습니다.

주택 앞에는 밭이 있고 뒤쪽으로는 바다가 있네요.

도시 생활에 익숙한 사람들에게 거주여건이 매우 좋다고 할수는 없을 것 같습니다.

하지만 별장이나 휴가지의 숙소 용도라면 나쁘지 않을 것 같습니다.

버스정류장이 바로 옆에 있고 짧은 굴다리를 지나면 바로 바다가 펼쳐집니다.

해수욕장같은게 있는 것 같지는 않지만 저 굴다리 옆으로 캠핑내지는 차박중인 팀도 한팀 있었습니다.

한명일수도 있고요 ㅎㅎ

암튼 제가 생각하는 가치에 비해 현재 가격은 좀 높다 싶어서

이번회차에 입찰은 하지 않기로 했습니다.

개인적으로 하나 가지고 있으면서 노후에 여유롭게 지내면 좋을 것 같지만

아직은 그럴 때가 아닌 것 같고 자산을 증식해나가야 하니까요.

F.I.R.을 이루기 위해 조금 더 열심히 달려봐야겠습니다.

방문해주시는 모든 분들께서는 F.I.R.E.를 이루시기 기원하겠습니다.

고맙습니다.